Análisis Estadístico de la Tasación.

por -

Todo parte de disponer de una buena base de datos, donde se registren prolijamente las observaciones y se detallen sus atributos.

Al tratarse de un proceso lento y en ocasiones inclusive costoso, el esfuerzo debe centrarse en obtener lo esencial de cada inmueble, aquellos atributos que lo singularizan, definen y diferencian de los otros, permitiendo formarse fácilmente una idea global del bien. Sólo tienen sentido y eficacia si se procesan, analizan y evalúan sistemáticamente, pues una masa grande y desorganizada de datos es prácticamente inútil.

Un error permanente de los tasadores es tender a calcular como valor el obtenido por la media de los precios de los comparables, sin embargo, esta acción que parece ser tan lógica, es insuficiente pues no se ajusta adecuadamente la variabilidad de los precios que se observan en el mercado ni la probabilidad de ocurrencia de esos valores.
Es más, dada la finalidad de la tasación puede que la media no sea el valor más importante y, por lo tanto, haya que complementarla con otras medidas estadísticas.

Conceptualmente, en términos estadísticos, la media representa el valor de cada inmueble de la muestra si todos fuesen exactamente iguales. Pero una muestra así es casi imposible de encontrar en el mercado inmobiliario, no se ajusta a la realidad. Por lo tanto, en una tasación no basta calcular la media y algunas medidas de dispersión de las observaciones de una muestra de mercado. Hoy día, con las capacidades de cálculo de los PC es muy fácil efectuar esas operaciones, sin importar la cantidad de datos procesados. Asimismo, cada vez es más fácil capturar masivamente datos desde internet, aumentando los riesgos de tener información errónea y resultados equivocados. Estas medidas estadísticas simultáneamente muestran y ocultan aspectos de los datos estudiados, especialmente cuando los bienes son muy heterogéneos, por lo que el tasador debe analizar cuidadosamente la muestra y no puede obviar algunos pasos esenciales en el proceso de tasación como:

  1. Verificar la consistencia de la información, depurándola de aquellos datos que se desvían en exceso del resto de los valores por alguna causa y que, por ende, pueden distorsionar los resultados de los análisis. Son valores anormales, no representativos de la tipología, que pueden indicar que se trata de inmuebles con características muy diferentes al que se está tasando, ventas entre partes relacionadas, o que se están produciendo cambios inesperados en el mercado, u otra situación que el tasador debe detectar. Si se analiza detenidamente la causa de esta desviación, se encontrará casi siempre alguna característica atípica o anormal del inmueble que explica esta desviación y, en consecuencia, su exclusión de la muestra.
  2. Estratificación de la muestra. Los datos deben ser adecuadamente analizados, “desmenuzados” por el tasador, para lo cual ayuda la estratificación de la muestra en categorías o conjuntos más o menos homogéneos según diferentes criterios de segmentación del mercado y similitud de los inmuebles a partir de sus características más relevantes tales como tipologías inmobiliarias, localizaciones, fechas, etc. Los datos de la muestra deben ordenarse, delimitarse, clasificarse y cruzarse entre sí, generando tablas que permitan ver los números desde distintas perspectivas, algunas más adecuadas al problema de tasación a resolver que otras. Siempre cabe la posibilidad de encontrar nuevas “estructuras” subyacentes en los datos analizados o patrones de comportamiento:
  3. Una vez obtenida la media y conocida la frecuencia y dispersión de los datos muestrales, surgen algunas preguntas como:
    1. ¿Cae la variabilidad dentro de límites razonables o es tan grande que merece atención especial? ¿Qué motiva esta variación? ¿Puede ser controlada o prevista?
    2. ¿Cuán representativa del mercado es esta media obtenida de una muestra de observaciones del mercado? ¿Con qué grado de confianza o de probabilidad se puede decir que el valor medio obtenido de la muestra es el verdadero valor o el valor de mercado más probable del inmueble
    3. ¿Cuál es la franja de valor o entorno dentro del cual se encuentra –y puede variar– dicho valor más probable con un cierto grado de confiabilidad, dadas las características de la muestra de valores de mercado?

Diapositiva20

Por consiguiente, bajo estas apreciaciones, el tasador debe determinar el grado de confianza del valor final y el margen de variación aceptable que este valor puede tener. El valor de mercado no es sólo el precio más probable sino todos los precios posibles. De ahí que para ser cuantificado con precisión requiera (aunque no sea habitual en la práctica de la tasación) más que un único valor, el “más probable”, un umbral de probabilidad o rango de valor, el cual puede definirse estadísticamente con rigor. Es una cifra que depende de los datos muestrales obtenidos para cada tasación, del tamaño de la muestra; no se define según los valores extremos de la muestra (máximo y mínimo) ni es una cifra constante definida a priori por el tasador, como muchas veces se estila. Con ello, el tasador puede acotar el grado de error de sus predicciones evitando dar una falsa sensación de certeza.
Conocer la variabilidad del valor y el margen error de su estimación puede ser, más que una limitación, un beneficio relevante para el cliente que debe tomar decisiones pues permite ponderar adecuadamente el verdadero alcance del valor determinado y facilita la respuesta a interrogantes como:
¿qué flexibilidad tiene para negociar?
¿en qué rango de precios puede operar?
¿cuánto más o menos es razonable ofrecer por la propiedad que se quiere adquirir?
¿en cuánto menos se puede esperar recibir ofertas por el inmueble que se requiere vender?

Según sea la finalidad de la tasación puede requerirse que el margen de error se sume o se reste, que el valor de tasación definitivo esté más cerca de alguno de los límites de la franja que de la media.

Si se trata de una tasación para una compra, al sumarse se estaría indicando el monto máximo que debiera pagarse en la compra, y si se resta sería el mínimo que debiera esperarse pagar en la compra.
En casos de expropiación se debería sumar para asegurar la posibilidad de reemplazo que supone la indemnización.
Para garantías hipotecarias, se resta porque es lo mínimo que se obtendría en caso de ejecución por deuda.

Para profundizar sobre el contenido de modelos matemáticos, software y aplicaciones se recomienda revisar:
Publicaciones.

http://www.uv.es/asepuma/XVII/204.pdf
http://www.monografias.com/trabajos55/estadistica-en-tasacion/estadistica-en-tasacion.shtml
http://www.rpiol.com/estadistica_2.htm
http://www-cpsv.upc.es/tesines/resumvi_Piraces.pdf

Libros
Guijarro Martínez, Francisco. Estadística Aplicada a la Valoración, modelos Multivariantes; Editorial UPV 2013 (descargar libro)

software
http://www-01.ibm.com/software/es/analytics/spss/


FUENTE: Elaboración propia ASATCH, abril 2016

ASATCH A.G.

Agregar un comentario

Su dirección de correo no se hará público. Los campos requeridos están marcados *