APROBACIÓN DEL NUEVO PLAN METROPOLITANO DE SANTIAGO (PRMS-100)

por -

ASATCh Plan Regulador de Santiago

 

Tras seis años y once meses de tramitación, en noviembre de 2013, se publicó en el Diario Oficial la modificación 100 al Plan Regulador Metropolitano de Santiago, vigente desde 1994, que en términos generales aumenta el área urbanizable de la ciudad en aproximadamente 10.200 hectáreas. Entre los aspectos más relevantes que incorpora el nuevo instrumento, está el que los proyectos que se localicen en el área, deberán cumplir con una serie de condiciones específicas para poder ser desarrollados, lo que supone un avance en la línea de la planificación por condiciones, iniciada con las Zonas Urbanizables con Desarrollo Condicionado (ZUDC, PRMS 1997) y continuada por los Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC, PRMS 2003).

NORMATIVA DEL PLAN

Descripción del plan

El MINVU elaboró una propuesta de modificación (extensión) del límite de extensión urbana del Área Metropolitana de Santiago (AMS) a partir de una serie de estudios encargados a consultoras urbanas externas, destacando la participación de la consultora Atisba. A diferencia de las anteriores modificaciones al instrumento, atendiendo al surgimiento de nuevas temáticas de discusión en la agenda pública, en esta ocasión se incorporaron como parte del análisis y objetivos específicos aspectos antes no considerados de forma explícita en los instrumentos de planificación, relativos al medioambiente, integración social y la movilidad urbana, los que buscaron ser recogidos de algún modo como parte del plan como forma de dar una respuesta a los tres principales problemas que aquejan a la ciudad de acuerdo al diagnóstico realizado.

Se plantea reservar más del 20% del nuevo suelo para áreas verdes, así como la reconversión de áreas industriales en habitacionales mixtas; en el caso del segundo se buscará generar integración a nivel de proyectos, con una adecuada provisión de equipamientos y servicios y por último en el caso de la movilidad, el instrumento busca mejorar la conectividad, distribuyendo la demanda de viajes generados y garantizando la provisión de servicios locales, de forma de evitar largos desplazamientos . Todos estos objetivos fueron posteriormente recogidos en la propuesta definitiva del PRMS-100, la que considera la incorporación de nuevo suelo urbano en las comunas de Quilicura, Renca, Pudahuel, Cerro Navia, Maipú, San Bernardo, La Pintana y Puente Alto, las que de acuerdo al diagnóstico realizado son las que presentaban una mayor escasez relativa según la demanda esperada en las próximas décadas. Así la propuesta definitiva contempla la incorporación de un total de10.207 hectáreas de nuevo suelo, de los que 2.559 corresponden a áreas verdes (25% del total)

Norma Base

Aplicable en los casos  que no se opte por aprovechar el mayor potencial del terreno y como una forma de promover que los desarrolladores opten por la norma más favorable, de modo de forzar el cumplimiento de las condiciones excepcionales exigidas por el plan, éste definió una norma base muy restrictiva.

Esto se refleja principalmente en una muy baja densidad, para todos los terrenos caracterizados como zonas habitacionales mixtas, la que llega solo a los 16 hab/ha lo que a grandes rasgos se traduciría en la posibilidad de desarrollar cuatro viviendas por hectárea, en predios promedio de 2.500 m2 .

Adicionalmente el instrumento señala que en dichos terrenos los proyectos residenciales podrán optar a un Coeficiente de Constructibilidad de 0,15, mientras que los proyectos de otros usos, tendrán un coeficiente de 0,30.

En primer término existirán las Zonas Urbanizables Condicionadas (ZUC), que corresponden a los suelos incorporados de origen rural, y las Zonas de Reconversión Urbana Condicionada (ZURC) que corresponde a suelos destinados como industriales por el PRMS de 1994 y que no han llegado a consolidarse. En el caso de esta última, si bien las zonas habitacionales mixtas admiten la localización de actividades productivas, es importante destacar que tras la aprobación del instrumento solo se admitirán aquellas de carácter inofensivo.

En el caso particular de los terrenos que no opten por la mayor densidad y que se encuentren en las Zonas de Reconversión Urbana Condicionada, a las normas anteriores, el PRMS-100 fija los distanciamientos a medianeros que para el caso de los usos residenciales será según lo indicado en el artículo 2.6.3 de la OGUC, mientras que para otros usos se establece un mínimo de 5 metros.

Norma Condicionada

El PRMS-100 representa la línea iniciada por el PRMS 1997 y PRMS 2003, período en que se ha perfeccionado y complejizado su aplicación. A este respecto el instrumento analizado, posibilita intensificar el uso del nuevo suelo urbanizable, pasando de los indicadores contenidos en la norma base, descrita en el punto anterior, a una densidad bruta máxima de 165 hab/ha13 y un Coeficiente de Constructibilidad de 1,4, lo que permite viabilizar el desarrollo de proyectos inmobiliarios en estos terrenos, tal como se establece en punto d) del artículo 11 Transitorio de la ordenanza del PRMS. Para optar a estos indicadores urbanísticos alternativos, el desarrollador debe obtener previo a la tramitación de los permisos respectivos en la Dirección de Obras Municipales, un Informe de Factibilidad Territorial favorable por parte de la Seremi y dar cumplimiento a las condiciones de desarrollo particulares, aspectos todos que quedan establecidos en el nuevo artículo 4.9 del Plan Regulador Metropolitano de Santiago. El informe será emitido por la Seremi Metropolitana de Vivienda y Urbanismo previa consulta al municipio y a las instituciones que integran la administración del Estado, verificando especialmente el cumplimiento de las condiciones de desarrollo.

Áreas de Excepción

Como resultado del diagnóstico realizado en las etapas de elaboración del instrumento, y negociaciones desarrolladas en la etapa de aprobación, el PRMS-100 distingue cuatro situaciones de excepción en donde a pesar de su localización no se admite optar a la intensificación del uso del suelo.

  1. Huertos Familiares: Es un área de 240 há ubicada en la comuna de La Pintana, en su mayoría, mantienen su carácter agrícola.
  2. Entorno Estero Las Cruces: uno de los principales cauces del sector norte de Santiago, y conduce las guas desde el sector de Colina (estero Los Patos), hacia el estero Lampa, de cuya cuenca forma parte.
  3. Zonas Urbanizables Condicionadas con Uso de Equipamiento y Actividades Productivas: ubicada entre las comunas de Maipú y Pudahuel (208 y 485 há respectivamente), admite a diferencia de las antes mencionadas, solo usos de equipamientos y actividades productivas inofensivas, a los que les será aplicable, como norma base, un Coeficiente de Constructibilidad de 0,3.
  4. Infraestructura Sanitaria: Se incorpora la Planta de Tratamiento de Aguas Servidas de La Farfana, la que ocupa 105 hectáreas.

DIFERENCIAS ENTRE SECTORES DE APLICACIÓN

Un aspecto central del plan y de las condiciones que establece a los desarrollos que quieran optar a la intensificación del uso del suelo, es que las exigencias de áreas verdes y vialidades, deberán cumplirse según el sector en que éste se localice y de forma proporcional a su tamaño respecto del total del sector tal como se evidencia en las fórmula de cálculo a aplicar detalladas a continuación en base a la siguiente formula:

X = (SPP/STS)* STCDAV1

X = (SPP/STS)* STCDAV2

X= Superficie en Ha, de áreas verdes AV1 y/o AV2 a materializar o garantizar para cumplir con la condición de desarrollo, la que deberá definirse conforme a las verdes graficadas.
SPP= Superficie Predial del Proyecto (mín. 60 ha)
STS= Superficie total del Sector según corresponda
STCD (AV1 y/o AV2)= Superficie Total Condición Desarrollo Área Verde AV1 y/o AV2, según corresponda.


 

Superficies destinadas a áreas verdes en santiago

 

Lo anterior hace que, no obstante ser una norma de carácter general para ordenar el crecimiento periférico de la ciudad, las condiciones que se fijan a un determinado proyecto variarán de acuerdo al sector donde se ubique, ya que las exigencias de vialidad y áreas verdes de ambos tipos varían según el sector del plan, de forma tal que existirán sectores en que llevar adelante proyectos será más costoso para el privado.

Plan regulador de santiago, normativas

Nota: Para la realización del ejercicio, se supuso que el proyecto en cuestión cuenta dentro de sus 100 hectáreas con la totalidad de las superficies que deberá destinar a cumplir con las condiciones. En caso de no ser así el desarrollador deberá buscar terrenos ajenos a su predio original que le permitan cumplir para obtener la aprobación del Informe de Factibilidad Territorial.

 


 

CONCLUSIONES

Si bien la aprobación del PRMS-100 puede considerarse como positiva dado que termina con la incertidumbre reinante sobre su situación y al mismo tiempo amplía el área de extensión urbana de Santiago, que presentaba diversas evidencias de agotamiento de los suelos desarrollables disponibles actuando como uno de los principales factores que ha impulsado el precio de las viviendas en los últimos años, su aplicación no será inmediata.

Al respecto es importante considerar que estos cambios por ahora tienen solo carácter normativo, y no implica que estos suelos estén efectivamente disponibles para el desarrollo urbano, por cuanto esto dependerá finalmente y en gran medida de los resultados de las evaluaciones que los privados llevarán adelante para ver como las condiciones excepcionales que el instrumento impone a los proyectos impactan en sus posibilidades de ejecución. Del mismo modo es importante considerar que el instrumento adolece de numerosos aspectos poco claros que deberán será despejados por la Seremi MINVU Metropolitana, haciendo uso de su facultad interpretativa, a modo  de fijar normas claras, objetivas y transparentes que permitan a los inversionista evaluar adecuadamente sus proyectos.


 

Fuente Elaboración propia, basada en estudios del MINVU y  la Minuta CTR N°04 de la Cámara Chilena de la Construcción, abril 2014.

ASATCH A.G.

Agregar un comentario

Su dirección de correo no se hará público. Los campos requeridos están marcados *