Bodegas y Centros Logísticos, un mercado que crece en superficie y sofisticación.

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En los últimos 10 años la superficie de bodegas y centros logísticos se ha triplicado en el país, fenómeno que responde a varias razones pero que se explica en gran medida por la tendencia de algunas industrias, especialmente el retail, de externalizar esos servicios para concentrarse en sus negocios. A continuación, cinco expertos en este mercado nos entregan sus opiniones.

Las cifras de crecimiento del mercado de bodegas y centros logísticos muestran un desarrollo explosivo en los últimos años. Como señala Alejandro Reitze, Gerente Area Industrial de GPS Property “en los últimos 10 años, la oferta de superficies de bodegaje se ha prácticamente triplicado, pasando de 1.144.000 m² a 3.174.217 m² de bodegas Clase I o grandes superficies, debido fundamentalmente a una profesionalización de los servicios de almacenaje y a un cambio en la industria del retail, que ha pasado de manejar centros propios al arriendo de espacios, lo que les da la posibilidad de optimizar recursos en sus operaciones y en el crecimiento de su core business”.

Coincidiendo con esa perspectiva, según Jaime Silva, Gerente de Proyectos de Central Bodegas, “son básicamente dos los factores que explican el crecimiento de esta industria. Uno, es la fuerte demanda de las empresas del retail por espacios para bodegaje, y el otro es el cambio de paradigma de las empresas productoras de externalizar esta área, lo que tiene grandes ventajas en términos de flexibilidad y movilización de capital”.

Para Rodrigo González, Gerente General de Mersan, otro aspecto que explica esta realidad son las restricciones que están imponiendo las ciudades para albergar actividades logísticas y de almacenaje en su interior o en zonas residenciales o comerciales. “El tránsito de camiones pesados, el valor del suelo, entre varios otros factores, van empujando el emplazamiento de estas actividades fuera de los límites de las ciudades. Además, el aumento del consumo que la economía ha experimentado en las últimas décadas ha requerido de una plataforma logística que la soporte y, en ese sentido, los centros logísticos y de almacenaje juegan un rol muy importante”, añade.

Otra perspectiva es la del arquitecto Guillermo Hevia, quien ha desarrollado importantes centros de distribución para grandes empresas en el país y el extranjero. “Veo una diferencia entre un cliente particular privado, que hace este tipo de edificios para sus actividades, y aquellas empresas que se dedican a construir grandes centros de bodegas; por eso, como arquitecto, es importante poder aportar y marcar una diferencia rotunda en términos de imagen corporativa y compromiso con la ciudad. Además, muchas veces lo que se piensa será más costoso, termina siendo más eficiente y económico”, explica.

Ventajas de la externalización

La externalización de algunos sectores tiene ventajas y desventajas. Frente a la pérdida del control interno de una actividad, puede resultar beneficioso concentrar los recursos de una compañía en su negocio, dejando en manos expertas otras áreas, como el almacenamiento, considerando que estas empresas ofrecen cada vez más servicios agregados.

En ese sentido, para el ejecutivo de GPS Property, “las ventajas de externalizar pasan principalmente por liberar capitales inmovilizados en activos fijos para destinarlos a las operaciones del negocio y por la flexibilidad que ofrecen tanto para crecer o disminuir las superficies de los centros de almacenaje y bodegas”.

Para Silva, otra de las ventajas es que “se encarga el bodegaje a un especialista, que seguramente tendrá buenos emplazamientos para sus centros y podrá manejar mejor la operación; además, este modelo no obliga a las empresas a realizar grandes inversiones ni a endeudarse, ofreciéndoles una mayor flexibilidad”.

A esto, González agrega que “al disminuir los costos de operación se aprovechan las economías de escala. La flexibilidad de ampliar o disminuir las instalaciones sin tener que mudar las operaciones, tiene un impacto económico y de servicio muy fuerte para los clientes”.

Al respecto, Eduardo Ortega, Gerente Comercial de Tarpulin, empresa dedicada al arriendo y venta de bodegas modulares, señala que “estas estructuras pueden ser instaladas en los terrenos de los clientes, permitiéndoles aprovechar su espacio y aumentar o disminuir el tamaño de la bodega a sus necesidades, brindándoles mayor versatilidad”.

Un mercado en equilibrio

Una de las preguntas que surgen al observar el desarrollo de este mercado, es si esta situación podrá mantenerse en el tiempo, o como ha sucedido en otros sectores, se verá afectado por la gran cantidad de competidores y factores globales como la desaceleración que ha vivido nuestra economía.

Para el ejecutivo de Mersan este mercado ha tenido una evolución interesante. “Hasta hace algunos años existían bodegas, que solo eran simples naves industriales pensadas para el almacenaje puro; y poco a poco fue apareciendo una oferta de infraestructura pensada también para operaciones, lo que permitió satisfacer de mejor manera la demanda existente. Hoy vemos una tercera derivada, que son las unidades con un perfil más comercial, bodegas medianas con una importante proporción de oficinas, estándares de calidad más altos y orientadas a albergar actividades comerciales y operativas en un solo lugar”. Respecto de la oferta, el ejecutivo añade que “no hay un exceso, ya que lo que ha sucedido es que se han abierto nuevos nichos en una industria que hasta hace unos años era vista simplemente como un proveedor de bodegas”.

Para Hevia, un aspecto positivo de los grandes centros logísticos es que concentran los impactos que pueden afectar las ciudades. “Están cerca de las vías de conexión, en la periferia, y generan desarrollo porque se necesitan servicios”, acota.

Según el ejecutivo de Central Bodegas, “el mercado del bodegaje ha crecido empujado por el dinamismo de la economía y el consumo, sin embargo, esta situación se ha visto afectada por la desaceleración que ha incidido en la demanda de superficie y aumentado la tasa de vacancia. Actualmente los desarrolladores están invirtiendo con más cautela y lo más probable es que el ritmo de crecimiento disminuya, ya que el mercado tiende a regularse solo”.

Sin embargo, en GPS Property observan la realidad con buenos ojos. “No existe ni un exceso de oferta ni de demanda; actualmente tenemos una tasa de vacancia de 4,82%, la que es muy sana. Por el contrario, años atrás existía una vacancia muy baja, la que impulsó el rápido crecimiento de este sector. Por eso, creemos que nos estamos acercando a una situación en la que los operadores buscarán consolidar sus posiciones, por lo que el crecimiento se proyecta más moderado en el futuro”, comenta Reitze.

Producto del crecimiento de la oferta y la sofisticación de este mercado, muchos proveedores ya no se limitan a ofrecer solo un espacio, sino que han ido adaptándose a las necesidades de los clientes, rompiendo la barrera del mejor precio y buscando una mayor profesionalización, que será uno de los elementos que les permitirán mantenerse competitivos en el tiempo.

Como explica Reitze “el mercado del bodegaje tiene dos aristas principales: el almacenaje y la logística, donde se observan diferencias tanto en precio como en los servicios prestados. Por una parte, existen centros muy enfocados en tener el precio más competitivo, y por otra, los que buscan diferenciarse en la calidad y los servicios asociados a sus instalaciones”. Coincidiendo con lo anterior, el ejecutivo de Central Bodegas señala que la oferta se ha profesionalizado muchísimo. “Hay centros para almacenar productos peligrosos o inofensivos, centros con bodegas a piso, alturas de almacenaje variable, disponibilidad para contar con andenes, distintas condiciones en los patios de maniobra, etc.”, explica.

En relación a los servicios asociados, el Gerente Comercial de Tarpulin, indica que “muchas empresas optan por diferenciarse de la competencia, a través de servicios de valor agregado e integrales, como los son los proyectos ‘llave en mano’, que proporcionan a los clientes instalaciones lista para ser utilizadas y de acuerdo a las necesidades del usuario”.

Asimismo siempre habrá clientes que privilegiarán el precio sobre cualquier otra consideración, y aquellos que buscan comodidad, oficinas con un buen estándar y servicios adicionales y que, como señala Reitze, “están dispuestos a pagar un poco más por áreas de uso común como casinos, zonas de descanso y aseo para el personal, además de cercanía a sectores comerciales”.

Según Silva, las características que se privilegian dependen de cada cliente. “Si se demanda solo almacenaje, la seguridad es fundamental y no tendrá mayor relevancia la ubicación o las prestaciones comunes del recinto. Por el contrario, si se busca una instalación para hacer operaciones logísticas, factores como la conectividad y los servicios de apoyo son relevantes. Por último, si la instalación está pensada para una unidad con un perfil más comercial, aspectos como la exposición, urbanización y calidad del recinto serán fundamentales”, explica.

Respecto de tendencias constructivas, para Reitze “se observa un aumento en la altura de las bodegas, lo que junto a la incorporación de tecnologías asociadas al manejo logístico, permite una mejor utilización del espacio”.

Respecto de este punto, para González, de Mersan, “no existe una materialidad o tendencia constructiva que impere más que otra. En general, a nivel de estructuras existen proyectos que utilizan hormigón, acero y mixtos”, agregando que “donde existe una mayor uniformidad es en los revestimientos laterales con planchas metálicas, lo que permite una disminución de los costos sin perder calidad y diseño y suma la ventaja de permitir una futura reconversión de los edificios mucho más rápida y económica”.


 

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Pudahuel concentra la mayor cantidad de bodegas clase I, producto de su cercanía al aeropuerto y la ruta 68 y su conexión con el puerto de Valparaíso.

 

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Para el mercado de clase II se observa un crecimiento rápido en los últimos años, debido a la demanda de Pymes por espacios de trabajo con mejores estándares.

 

Asatch

El mercado de bodegas grandes se ha prácticamente triplicado en los últimos 10 años, producto de una demanda mayor por parte de las empresas que buscan flexibilidad y eficiencia en el manejo de sus mercancías.


 

Crecimiento moderado

A pesar del sostenido ritmo de crecimiento, las proyecciones para este año -sin ser negativas- son más conservadoras, esperándose una mayor tasa de vacancia. Según datos de GPS Property, se espera que ingresen al mercado al menos 7 nuevos proyectos durante 2015, aportando cerca de 139.000 m² al mercado.

FUENTE: NG, Negocios Globales. Mayo 2015

 

ASATCH A.G.

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