¿Cómo disminuir el impuesto a la ganancia por la venta de una vivienda?

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La utilidad que una persona natural obtenga en la venta de un bien raíz adquirido a partir del 2004, desde el 1 de enero del año 2017, estará afecta con impuesto por la utilidad que exceda de UF 8.000. Esta carga tributaria sin embargo es factible de disminuir mediante la declaración de valor comercial avalado por un tasador profesional.

Uno de los temas discutidos a propósito de la reforma tributaria fue la modificación al tratamiento tributario aplicable a la ganancia obtenida en la venta de bienes raíces situados en Chile. La discusión fue de gran interés, ya que era de las pocas medidas que aparecían afectando a los individuos y no a las empresas, y por ser una medida que golpea a toda la sociedad, ya que los chilenos hacemos lo imposible por tener nuestra casa propia.

En la actualidad y hasta el 31 de diciembre de 2016, la utilidad que una persona natural obtenga en la venta de un bien raíz situado en Chile no está afecta a impuestos. Sin embargo, a contar del 1 de enero del año 2017, el tratamiento tributario aplicable a dicha utilidad cambia. La ganancia que obtengan los individuos que enajenen inmuebles estará afecta con impuesto. La excepción la constituirá la ganancia de capital que obtengan en la venta de bienes raíces adquiridos con anterioridad al 1 de enero de 2004. Asimismo, aquellas personas que deban tributar por la venta de bienes raíces, estarán afectos a impuesto por la utilidad que exceda de 8.000 Unidades de Fomento y tendrán la opción de tributar con los impuestos normales o un impuesto único con tasa de 10%.

Con respecto a las UF 8.000, debe considerarse además que no necesariamente se aplican en una transacción, si no que acumulación de estas a lo largo de la vida de las personas, pues el Servicio de Impuestos Internos, mantendrá un registro histórico de las utilidades por concepto de venta de viviendas de una persona.
Como ejemplo, si entre el año 2004 y 2014 un contribuyente adquirió 4 viviendas de UF 1.000 cada una y posteriormente las vende incluso en años separados a un promedio de UF 3.100, deberá pagar la misma cantidad de impuesto a la ganancia que si comprara una vivienda en UF 4.000 y posteriormente la vende en UF 12.400.

Ahora bien, para calcular la ganancia que se genera en la enajenación de bienes raíces, adquiridos entre el 1 de enero de 2004 y el 29 de septiembre de 2014, se entrega la opción de considerar como costo el precio de adquisición, reajustado por la variación del IPC entre el mes anterior a la adquisición del bien respectivo y el mes anterior al de la enajenación; el avalúo fiscal del bien vigente al 1 de enero de 2017, reajustado de acuerdo a la variación del IPC entre el mes de diciembre de 2016 y el mes anterior al de la enajenación, y el valor de mercado del bien al 29 de septiembre de 2014 acreditado fehacientemente por el contribuyente. Dicho valor de mercado deberá ser comunicado al SII hasta el 31 de diciembre de 2015. Respecto a este método de valoración, surge la duda si podrá corregirse por IPC al igual que los casos anteriores, ya que de lo contrario, quedaría desprotegido de la inflación.

Cabe considerar que el 30 de diciembre de 2014, el SII dictó la Resolución N° 127, la cual estableció el procedimiento para comunicar las tasaciones a valor de mercado de bienes raíces, a fin de dar cumplimiento a lo anterior.

Establece que las personas que opten por el tercer método de determinación del precio de adquisición deberán presentar ante la autoridad tributaria, o a través de la página web del SII, un formulario confeccionado especialmente para comunicar la tasación (“N° 2897”).

Sólo se informa el valor de la propiedad y qué tipo de documentos respalda dicho valor. La misma autoridad señala a modo de ejemplo que pueden servir para acreditar el valor de mercado una tasación comercial bancaria efectuada por un tasador o por una empresa o profesional del rubro inmobiliario; y/o una copia de tasaciones comerciales de inmuebles de características y ubicaciones similares, en la localidad respectiva.

La gran interrogante respecto a este método de valorización es si con dicha información el SII retasaría los inmuebles con la finalidad de aumentar el pago de contribuciones. Al respecto, el SII se pronunció en febrero de 2015, señalando que la tasación informada “no puede ser considerada para aumentar el avalúo fiscal y, consecuentemente, las contribuciones de los bienes raíces respectivas”. Esta interpretación daría cierta tranquilidad a todos quienes están pensando en tomar la opción otorgada por la Ley, esperamos que se cumpla lo que SII informó.

Los procedimientos para comunicar al Servicio de Impuestos Internos las Tasaciones a valor mercado pueden descargarse del sitio  http://www.sii.cl/documentos/resoluciones/2014/reso127_anexo1.pdf  y el formulario en http://www.sii.cl/documentos/resoluciones/2014/reso127.pdf


Fuente: Elaboración propia de Asatch basado en Revista Capital / Capital Legal

Para mayor información y asesoría contacte a los tasadores asociados en http://www.asatch.cl/socios-activos/

ASATCH A.G.

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