Cómo medir los atributos para valuar un inmueble.

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Muchas son las fórmulas y maneras de medir los atributos del inmueble que pretendemos tasar. Una de las metodologías más recomendadas es aquella que se fundamenta en el relevamiento y comparación de características del inmueble frente a sus ofertas competitivas, algo similar al mecanismo que utilizamos cuando compramos un producto o contratamos un determinado servicio.

Lo primero que tenemos que definir a la hora de comparar nuestra propiedad con respecto a la “oferta competitiva” es el área de estudio y quienes para nosotros son realmente competidores por semejanzas.

Una vez que tenemos bien definida a la competencia y el área de influencia de la propiedad no tenemos más que comparar valores de oferta (o de venta aún mejor) y contrastar a estos valores contra los atributos de cada uno de los inmuebles seleccionados.

Para poder conocer a la oferta competitiva deberé de conocer muy bien a esta, debiendo ingresar a los inmuebles como si yo fuera un comprador bajo la metodología de “Mistery Shopper” o comprador misterioso, ya que será la única forma de imbuirme con los datos de mis competidores y conocer el valor de oferta de estos, un dato clave a la hora de contrastar atributos V/S precios.

¿que son los atributos?

Son todos los elementos que hacen al valor del inmueble (intrínsecos y extrínsecos), estos irán variando siempre según el tipo de propiedad que debamos tasar.

Por ejemplo para un departamento urbano el atributo “cercanía a estación de subte” sería muy importante, sin embargo pasaría a ser un atributo de muy poca importancia si estamos tasando una vivienda suburbana, caso en la que muy probablemente el atributo “cercanía a autopista” sea fundamental.

En resumen, tendremos que hacer siempre un nuevo listado y selección de atributos fundamentales para tasar el inmueble de la ocasión.

Vamos a poner un ejemplo, supongamos que debemos tasar un departamento a estrenar en la ciudad, para el que nosotros creemos que los atributos más importantes son: ubicación, calidad de construcción, calidad de amenities, espacios verdes, tecnología, funcionalidad, seguridad, detalles de terminación e imagen formal. Una vez elegidos estos atributos de medición tendremos que aceptar que estos poseen distinto “peso” o “importancia”; distintos pesos que les confieren los demandantes a la hora de volcarse o por un inmueble o por otro. Es por eso que nosotros como tasadores nos debemos de colocar el “traje del comprador” e imaginar con mucho criterio y sentido común el peso relativo que asignaremos a cada uno de los atributos que mediremos: Por ejemplo, puede haber algún caso en el que no deberían poseer el mismo peso los porcentajes de espacios verdes con la que cuenta un inmueble urbano que suubicación. En el siguiente gráfico se puede observar que al atributo “ubicación” se le da un peso del 100%, mientras que al atributo “espacios verdes” se le da un peso del 70%:

planilla_atributos

La situación ideal se daría en el caso de que los atributos y el peso de cada uno se puedan obtener de una encuesta realizada a potenciales demandantes de inmuebles como sí hemos hecho en este caso que fuera publicado (1)
Una vez definidos los distintos pesos asignados a cada atributo y elegido el puntaje que utilizaré para cada uno de estos, obtendré distintos puntajes ponderados a los cuales deberé de promediar. Este promedio será contrastado con el promedio (valor m2) del inmueble al cual debo tasar, con el cual realizaré el mismo trabajo de análisis llevado a cabo con cada uno de los inmuebles utilizados como comparables. A esta altura poseemos ya el puntaje promedio de las ponderaciones y el “precio” o mejor aún el “valor por m2” de cada uno de los inmuebles tomados para el estudio, sin embargo del inmueble a tasar tenemos sólo el puntaje de ponderación, siendo ya la única incógnita el valor por m2 al que debemos abordar.

Una vez definidos los distintos pesos asignados a cada atributo y elegido el puntaje que utilizaré para cada uno de estos, obtendré distintos puntajes ponderados a los cuales deberé de promediar. Este promedio será contrastado con el promedio (valor m2) del inmueble al cual debo tasar, con el cual realizaré el mismo trabajo de análisis llevado a cabo con cada uno de los inmuebles utilizados como comparables. A esta altura poseemos ya el puntaje promedio de las ponderaciones y el “precio” o mejor aún el “valor por m2” de cada uno de los inmuebles tomados para el estudio, sin embargo del inmueble a tasar tenemos sólo el puntaje de ponderación, siendo ya la única incógnita el valor por m2 al que debemos abordar.
Podemos observar un gráfico resumen del estudio de la oferta con los datos más relevantes de cada uno, el valor m2 y su puntaje de atributos:
ponderaciones_tasaciones

Ahora sólo nos queda armar lo que se denomina el “mapa estratégico” , de simple desarrollo con la utilización del generador de gráficos “dispersión”, ubicado dentro del “asistente para gráficos” del programa Excel, en el que distribuiremos en ejes de coordenadas de puntuación de atributos (Y) y valores por m2 (X) los resultados de la oferta competitiva analizada:

atributos (1)

El gráfico nos muestra claramente que a mayor cantidad de atributos o puntaje, mayor valor por m2 solicitan mis competidores. Ahora tendré que sólo ubicar gráficamente al inmueble que estoy tasando dentro de este mapa, teniendo como dato al puntaje asignado en base a sus atributos (7,48), de esta manera despejaré el rango de valor por m2 que deberé fijar para mí inmueble:

atributos2

Para el caso se asigna al inmueble tasado un rango que oscila entre los U$S 1.650 y los U$S 1.800*, dependiendo siempre de la velocidad con la que se pretenda comercializar la unidad. El analizado es un caso en el que claramente la propiedad tasada se diferencia por “calidad” ya que posee una cantidad de atributos sensiblemente superiores a la oferta de la zona hecho que determina un mayor valor. Habrá que verificar además si dentro del área hay un mercado demandante de propiedades de mayor calidad a un valor m2 superior, en el caso de que este mercado no exista tendremos que fijar el valor dentro de los rangos más altos de la oferta competitiva localizada.


* los valores utilizados son solamente referenciales y no representan ningún área o zona urbana específica
Fuente: ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, marzo de 2016

(1) Encuesta sobre la vivienda realizada por Revista Mercado y Reporte Inmobiliario.
encuesta11
Al momento de elegir una vivienda para vivir, ¿cuál/es de los siguientes aspectos primero considera ó evalúa como más importantes?
encuesta22
Si piensa en su vivienda, ¿cuál de las siguientes cualidades es la que primero valora?

ASATCH A.G.

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