Consideraciones del Negocio Inmobiliario en Chile.

por -
Luigi Zignales

Luigi Zignales, Economista, Profesor de la Universidad de Chicago.

Una visión crítica de un economista italiano, confirma la percepción de un experto chileno

A mediados de diciembre de 2015 estuvo en Chile el reconocido economista italiano Luigi Zingales, profesor de la Universidad de Chicago, quien fue expositor en un par de eventos empresariales y académicos. En una de sus presentaciones, el catedrático se explayó por diversas materias vinculadas al capitalismo, a la competencia, a la política en Estados Unidos e Italia y a temas tributarios entre otros.
A propósito de cierto parecido entre Silvio Berlusconi y Donald Trump, en cuanto a la forma de hacer negocios y política, afirmó medio en broma medio en serio que le parecía “poco competitivo y corrupto” el negocio inmobiliario en el mundo.
Analizando esta afirmación y, conciertos matices, no deja de tener razón, pues si revisamos algunos factores que les restan transparencia a esta actividad en Chile son los siguientes:

    1. Asimetrías de información que permiten a algunos duplicar o triplicar la inversión en poco tiempo.
    2. Lobby feroz para obtener cambios de uso de suelos.
    3. Falta de reglas claras entre distintas comunas, respecto de exigencias de impactos viales, medioambientales, normas de construcción y aportes de áreas verdes a la comunidad.
    4. Criterios dispares en cuanto a aprobaciones de permisos de edificación. 5- Tasaciones fiscales irregulares que no guardan relación con el valor de las propiedades.
    5. Inexistencia de planes armónicos de desarrollo urbano. Impera la “ley de la selva”.

Lo anterior, se confirma en las típicas conversaciones informales con distintos inversionistas, los cuales afirman reiteradamente que sus mayores aumentos patrimoniales han resultado de una “buena pasada”; “En dos años dupliqué mi patrimonio” o “cambió el uso de suelo de mi terreno, ahora es comercial y me forré”.

Hay comunas en las que el valor del suelo sube más rápido que en otras. La gestión municipal parece ser un factor clave en la valorización de la tierra. Si sube el valor del suelo, aumentan los ingresos por contribuciones y la comuna es más rica. En consecuencia, qué importante resulta para disminuir la desigualdad que Santiago en particular, y Chile en general, tengan muchos núcleos nuevos que generen plusvalía.

Ojalá que las aprobaciones de la autoridad que producen mayor valor al suelo sean transparentes, técnicamente validadas y se castigue el “dato” o la información confidencial, la que siempre está en poder del más “apitutado” y no del ciudadano común.

La especulación en la toma de posición de paños, originada en filtraciones tales como “por ahí pasaría una carretera” o “ahí se construiría un aeropuerto”, son temas que deben tomarse en serio. No son pocos los casos de personas vinculadas a la política en Chile que se han enriquecido ilícitamente tras haberse involucrado en negocios personales con información “valiosa” que obtuvieron por su cercanía con la autoridad de turno. Así como se ha puesto mucha atención en la información privilegiada por transacciones de acciones, también se debe estar atento al uso y abuso de información privilegiada en materias vinculadas al negocio inmobiliario.

Es bueno ganarse el dinero trabajando de verdad y no a costa de un dato obtenido de manera impropia. La igualdad de oportunidades debe irse extendiendo a distintas áreas de la actividad económica. Como dijo reiteradamente Zingales en su paso por Chile, “la competencia real es la que salvará al capitalismo. Más competencia, más transparencia es lo que necesitamos. El ignorar al minoritario o al ciudadano común ya no es un buen negocio”. Esto se aplica a distintos rubros, incluyendo el inmobiliario y, por cierto, a empresas del sector energía de capitales italianos o de otro origen.


Fuente: Columna de Opinión de Andrés Montero J. en El Librero – Dic 2015.

ASATCH A.G.

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