ESCUDRIÑANDO POR OPORTUNIDADES INMOBILIARIAS.

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Pese al feroz frenazo del mercado de propiedades, inversores siguen en la búsqueda de oportunidades, apostando a una rápida recuperación.
Hoy, debido a cambios tributarios, nuevas exigencias para las deudas hipotecarias y malas expectativas económicas, el mercado está mostrando su cara opuesta. Tenemos entre 40% y 50% menos de venta que en 2015. Nos ha pegado fuerte.

El mayor impacto ha venido por la restricción al crédito hipotecario. Ahí hemos tenido que ofrecer mayor plazo para que la gente pague el pie de la propiedad. No es la única firma que busca soluciones ante la enorme contracción del negocio inmobiliario en Chile. Según la Cámara Chilena de la Construcción, la venta de viviendas nuevas en Santiago viene cayendo a un ritmo de 40% anual. Una caída que no se veía desde la crisis financiera de los años 80. No obstante, y a diferencia de frenazos inmobiliarios anteriores, éste era anticipada por el mercado, se prevé que se recupere rápidamente y, de acuerdo a los grandes jugadores, sigue habiendo oportunidades: los departamentos pequeños, proyectos en regiones y centros de distribución son algunas de las alternativas que continúan mostrando atractivos para el inversor.

“Si lo comparamos con 2015, un año excepcional, lógicamente las ventas bajaron bastante”, dice Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Grupo Inmobiliario. “Pero son ciclos que luego se estabilizan”. En la inmobiliaria Almagro, cuya merma ha sido de 30%, también se espera que la recuperación venga rápido. “Las cifras hacia fin de año debieran ser muy parecidas a las de 2015. Al término del primer semestre tenemos vendido más del 85% de los departamentos a escriturar en 2016 y el repunte obtenido en los dos últimos meses proyecta el cierre del año con una reducción de esta caída”, dice José Luis Calderón, gerente de marketing de Almagro. “Seguiremos invirtiendo, aumentaremos nuestro nivel de actividad y fortaleceremos nuestro banco de terrenos para futuros desarrollos”. Esto implica crecer en Ñuñoa, San Miguel y Santiago, comunas que concentrarán el 40% de las inversiones de Almagro en los próximos doce meses.

PROYECTOS EN CONCRETO.

No obstante, por las condiciones del mercado, hay que ser muy selectivo. “Lo que estamos haciendo ahora es elegir sectores en donde no se vea muy afectada la velocidad de venta y analizar si aceleramos o no el inicio de obras”, dice Villagrán, de Armas. El problema no es solo que las ventas caigan. También es que, las que sí se realizan, son más lentas, lo que afecta la rentabilidad de algunos proyectos. “El tema del IVA a las propiedades ha afectado, principalmente, en la velocidad de venta y al costo impositivo, con una consecuencia en el valor de los terrenos”, dice Jaime Iglesis, director ejecutivo de la firma de fondos inmobiliarios PatagonLand. “Por muchos años nos acostumbramos a rentabilidades de 15%­20%. Pero las actuales tasas de 10%­12% son aún muy atractivas, frente a alternativas de activos equivalentes”.

Rodrigo Aravena, de la firma de inversiones AGS Visión Inmobiliaria, también apuesta por una rápida recuperación. “Lo que vivimos ahora es el rebote tras la vorágine del IVA, sin embargo, creemos que a partir del 2017 el mercado de viviendas volverá a sus niveles normales previos”, dice. Fernando Sánchez, del fondo inmobiliario de rentas inmobiliarias Independencia, uno de los más grandes cuyas cuotas se cotizan en bolsa, han podido seguir creciendo pese al escenario externo. Si bien esperan que la tasa de vacancia general aumente por el lanzamiento de algunos proyectos nuevos, el volumen de contratos vigentes le ha permitido mejorar el flujo de caja. “Las utilidades han crecido en 30% el último año y los dividendos hasta un poco más”, dice Fernando Sánchez, presidente de Independencia. Para el empresario, quien cree que el frenazo actual será muy corto, no espera que haya cambios significativos en los niveles de absorción, de vacancia ni de actividad. También cree que hay oportunidades para crecer en Chile, especialmente en lo que se refiere a centros de distribución. “Es un área que ha crecido mucho y en la que estamos siempre pendientes”. Aravena, de AGS, dice que en los centros de distribución hay que tener cuidado con donde se haga. “La zona Lampa­Qulicura (Ruta 5 norte) vive una saturación vial que ha ahuyentado a ciertos operadores logísticos”, dice. “Pero el corredor sur (Ruta 5 sur y Gral. Velázquez) y poniente (Ruta 68) muestra mejores tiempos de desplazamiento y mayor disponibilidad de suelo para usos industriales y de bodegaje, así como menores valores de suelo”.

Iglesis, de PatagonLand, también ve más oportunidades en el sector comercial. “Estamos con un fuerte interés en buscar alternativas de inversión de desarrollos comerciales con actores de reconocida trayectoria en los que podamos invertir: con vacancias del orden de 12%, desarrollos comerciales representan oportunidades de compra y rentabilidades de renta fija interesantes para nuestros portafolios”, dice

Según José Antonio Bustamante, gerente general de la constructora e inmobiliaria Socovesa Santiago, el primer trimestre del año fue mejor de lo que esperaban. Incluso han tenido mejor cumplimiento en las promesas compra­venta que el año pasado, y van a seguir invirtiendo en terrenos para futuros desarrollos. “El plan es ir armando nuestro portafolio de proyectos de mediana altura y para eso queremos comprar entre 2 y 3 proyectos este año y una cantidad similar en 2017”, dice Bustamante. “También seguiremos construyendo casas, con foco en segmentos altos, donde tenemos buen stock de terrenos para viviendas sobre las 8.000 UF en Colina y Lo Barnechea con proyectos premium”. Dice además que para el segmento medio y económico el foco está en San Bernardo y Lampa, además de viviendas con subsidio en Rancagua.

MINI­DEPARTAMENTOS Y REGIONES.

01No obstante, las grandes esperanzas de los jugadores inmobiliarios está en los pequeños departamentos, un tipo de vivienda que se ajusta bien a los cambios demográficos, a la etapa actual del ciclo inmobiliario y al interés de los únicos que han incrementado sus compras: fondos institucionales que compran edificios completos de departamentos para ponerlos a la renta. “Estamos invirtiendo fuerte en este sector”, dice Ramiro Figueroa, responsable del área de inversiones en propiedades del grupo asegurador Zurich­Chilena Consolidada.

“En Chile hay cambios como los que sucedieron en Europa, donde la escasez de terrenos es algo importante, la regulación es mayor, y por lo tanto la oferta habitacional se reduce”. Villagrán, de Armas, también ha enfocado su oferta para atender a estos clientes. “Los actores que están apareciendo ahora son inversionistas o brókers más grandes, que compran en mayor volumen”, dice. No obstante, también apuesta a las viviendas de menos de 2.000 UF que se benefician del subsidio, distribuidos entre Ovalle y Chillán, y quieren incursionar en Arica y Copiapó. “Hoy vendemos más con subsidio”. PatagonLand también apuesta en regiones. “Estamos esperando que madure el desarrollo inmobiliario residencial en Valdivia y Puerto Varas, para después entrar en proyectos de oficinas. Son procesos largos, pero naturales en el desarrollo de las ciudades”, dice Iglesis. “Será similar a La Dehesa: un polo residencial que luego se vuelve comercial”. Almagro ve incluso oportunidades en mercados regionales afectadas por la caída del cobre. “Estamos muy comprometidos con Antofagasta: llevamos 25 años ahí y cerca del 25% de los departamentos de la zona son construidos por Almagro, unos 2.000 departamentos en más de 30 edificios”, dice Calderón. “Si bien Antofagasta enfrenta un escenario complejo, hoy tenemos siete edificios en venta con cuatro de ellos en construcción”. Las regiones no están en los planes de todos. “No tenemos pensado ver proyectos en regiones por ahora, tal vez comprar carteras que ya estén rentando, ya establecidos, que busquen formas de financiar y ahí aparecen oportunidades”, dice Sánchez, de Independencia. “Gran parte de nuestra cartera son de propiedades ya existentes”.

02Lo importante en este momento es la selectividad y evitar los sectores saturados que el frenazo actual deja en evidencia. Según Rodrigo Aravena, gerente comercial de AGS Visión Inmobiliaria, hay lugares donde el negocio de vivienda está prácticamente saturado. “Hay mercados sobreofertados. El de oficinas clase A, y en cuanto a viviendas, Estación Central es una zona sobreofertada y destruida como barrio, por un inexistente instrumento de planificación que hace décadas se viene anunciando”. ­


Fuente: Publicación original en la edición N° 12 de la revista El Mercurio Inversiones que circuló a mediados de septiembre y fue escrita por el colaborador Ignacio Mena. Para ver la versión original, hacer enlace en http://www.elmercurio.com/inversiones/revistas/index.aspx

ASATCH A.G.

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