Felipe Toledo: Contribuciones y avalúo fiscal.

por ASATCH A.G. - 14/Mayo/2015

menudo se escuchan comentarios de personas de diversas actividades, inclusive lamentablemente  del área de tasaciones, emitir en forma irresponsable criterios sobre el valor comercial de un bien raíz, argumentado sobre la relación proporcional con el avalúo fiscal, como por ejemplo que equivale al doble o al triple de la tasación de SII. Sin embargo todos los expertos del área inmobiliaria sabemos que,  no necesariamente  estas cifras tienen una  relación exacta, pues obedecen a distintos parámetros de estudio.

De acuerdo a lo publicado por el SII, define el El avalúo como el valor que se otorga a una propiedad, en base a la normativa legal, definiciones técnicas y tablas de valores vigentes, para efectos de la aplicación del Impuesto Territorial. Está compuesto por la suma de los avalúos del terreno y de las construcciones.

El avalúo de terreno se determina multiplicando la superficie de terreno por el valor unitario ($/m2) respectivo, de acuerdo con lo indicado en el plano de valores de terreno que se encuentra en exhibición en la oficina del impuestos internos Correspondiente a la jurisdicción del bien raíz.

El valor unitario de terreno se obtiene multiplicando el valor por m2 de la zona donde se ubica la propiedad por el factor de ajuste indicado en el plano, para la manzana predial en que se ubique el predio.

El avalúo de las construcciones se determina multiplicando la superficie de la construcción por el valor unitario ($/m2) respectivo. Cada construcción es tasada considerando su clase o material estructural y su calidad. El valor unitario de la construcción se debe ajustar, además, por la antigüedad de la edificación y condiciones especiales, como, por ejemplo, si corresponde a una mansarda, subterráneo, piso zócalo, etc.

 Hasta aquí es bastante parecido a las metodologías para determinar el valor comercial, sin embargo la diferencia está en modo de calculo que establece la Resolución Exenta N° 8, de 2006 de la Ley N° 20.002 de 2005, los Artículos 2°, 3° y 4° de la Ley N° 17.235, sobre Impuesto Territorial

Esta normativa señala en el Anexo 1 las consideraciones generales para la tasación, que en síntesis define se han confeccionado tablas de valores unitarios de terrenos para cada comuna del país. Los valores se representan de la siguiente forma:

Valor del Terreno

•  Cada comuna está dividida en Zonas o Sectores.
•  Cada Zona o Sector tiene asignado un valor base de terreno por m2.
• Cada manzana predial tiene un factor de ajuste al valor base denominado Coeficiente Guía.

  El valor del terreno se calcula según la siguiente fórmula: Valor m2 de terreno  =  VB  x  CG  x  CCT 

Donde:

VB (Valor Base ): Corresponde al valor unitario de terreno asignado a toda la Zona.
CG (Coeficiente Guía): Corrige el Valor Base por localización del predio al interior de la Zona.
CCT (Coeficiente Corrector de Terreno): Corrige el valor unitario de terreno del predio por características físicas del mismo mediante Circular del Servicio de Impuestos Internos.

Valor de Construcciones

Considerando los siguientes aspectos:

• Tipología de construcciones (Tipos y Clases).
• Guías Técnicas para la determinación de la calidad de la construcción.

 Coeficientes de ajuste al valor unitario de construcciones:

1. Condiciones especiales de edificación.
2. Depreciación por antigüedad de la construcción.
3. Localización comunal
4. Localización en sectores comerciales.

Valor m2 de construcción  =  VCC  x  DP  x  CE  x  FC  x  CCC

En que:

VCC (Valor Clase-Calidad): valor fijado en Anexo N°4.
Clase: Material predominante de la estructura vertical de la construcción.
Calidad: Concepto que permite diferenciar construcciones de una misma clase.
DP (Depreciación): Ajuste según deterioro normal de la construcción producido por la acción del tiempo.
CE (Condición Especial): Considera construcción interior, altillo, construcción abierta, mansarda, piso zócalo o subterráneo.
FC (Factor de Ajuste Comunal ): Factor que diferencia el valor de una construcción, de acuerdo a la comuna en que se ubica.
CCC (Coeficiente  Comercial de Construcción): Factor aplicable a construcciones localizadas en las zonas comerciales de las comunas.

Contribuciones

Con estos cálculos se puede determinar entonces el avalúo fiscal, que tiene una directa relación con las contribuciones donde se aplica  la tasa anual del Impuesto Territorial al avalúo afecto de una propiedad.

La tasa anual del impuesto para los bienes raíces destinados a la habitación es de 1,0% en la parte de la base imponible que no exceda de $ 67.238.814 del 1° de julio de 2013, y 1,2% en la parte de la base imponible que exceda del monto señalado y una sobretasa anual de beneficio fiscal de 0,025%.

Además, los predios no agrícolas destinados a la habitación gozarán de un monto de avalúo exento de impuesto territorial de $18.839.190, del 1° de julio de 2013.

La tasa anual del impuesto para los bienes raíces con destino no habitacional es de 1,2%, más una sobretasa de beneficio fiscal de 0,025%.

Los bienes raíces no agrícolas, afectos a Impuesto Territorial, ubicados en áreas urbanas, con o sin urbanización, y que correspondan a sitios no edificados, propiedades abandonadas o pozos lastreros, pagarán una sobretasa del 100% respecto de la tasa vigente del impuesto. La referida sobretasa no se aplicará en áreas de expansión urbana y en áreas rurales.

Como podemos la tasación fiscal y contribuciones obedecen principalmente a factores legislativos por sobre comerciales, sin embargo deben ser considerados por todos al momento de adquirir un bien raíz y su posterior uso. Bajo estas condiciones el mencionado proyecto de Ley debiera ser beneficioso para los adultos mayores de menores ingresos.

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*Mas información en Servicio de Impuestos Interno (documentos y resoluciones) y Biblioteca del Congreso Nacional