La compleja valoración de inmuebles “verdes”.

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La compleja valoración de inmuebles “verdes”. Opinión de Sociedad de Tasación y Valoración Euroval.

La Unión Europea (UE) muestra una gran sensibilidad hacia el impacto ambiental de la construcción, pues considera que es el sector que más energía consume y más carbono emite a la atmósfera, alrededor del 40% y 36% respectivamente, del total de la actividad productiva; y además, calculan que el parque actual de vivienda en sus tres cuartas partes es energéticamente ineficiente, siendo la tasa de renovación de sólo un 1% anual de los edificios.

Recientemente, el grupo de expertos de la UE sobre finanzas sostenibles ha publicado una clasificación de actividades con detalles de su impacto probable (“Taxonomy, Technical Report, Financing a Sustainable European Economy”, junio 2019), dentro de las que se encuentra la construcción.

Para la consultora Euroval, estos temas tienen dos ámbitos de análisis; uno, la evaluación de la eficiencia de los inmuebles en términos de consumo energético, que en los trabajos que se realizan se suelen ampliar a otros aspectos de sostenibilidad, como son las emisiones, consumo de agua, e incluso calidad de iluminación y aire en el interior de los edificios, acceso al transporte público, o espacios verdes. Y, por otra parte, se busca cómo trasladar estos aspectos heterogéneos a un valor de tasación que distinga, para inmuebles comparables, los que pueden tener más valor presente y futuro por sus atributos.

Al menos tres ideas claves surgen del informe técnico de la Unión Europea:

  • La primera es que debe tenerse en cuenta todo tipo de inmueble, no sólo residenciales, según sus usos y características; por ejemplo, los hoteles tendrían una consideración especial, junto con inmuebles destinados a alojamiento turístico. Las actividades que se consideran son la construcción de edificios, la renovación y rehabilitación, las medidas individuales de instalación de equipos de mejora energética y otras acciones, y la propia actividad de compra de inmuebles, desde la perspectiva de la adquisición de un activo y generación de rentas.
  • La segunda idea es la constatación de que faltan datos para establecer qué es exactamente el mejor cumplimiento con unos estándares de calidad ambiental. Por este motivo se está limitando la valoración a lo que puede certificarse externa e independientemente, y con metodologías explícitas y comparables, que suele ser la calidad de aislamiento de materiales, y la eficiencia en cuanto a consumos del edificio. Hay que tener en cuenta que el proceso de calificación y certificación debe mantener un equilibrio entre el coste que supone y la calidad de esa certificación.
  • En tercer lugar, profundizando en el tema de las métricas a utilizar, el informe de expertos establece, en relación con el objetivo de “edificio con emisiones cerca de cero”, la demanda de energía durante la vida del edificio medida por KWH/m2 por año; y el ratio anual de emisión de carbón equivalente Kg CO2/m2. Puede añadirse, para lugares con escasez de agua, el consumo del inmueble medido por m3/persona/año. Una cuestión más es la exposición de la edificación a riesgos físicos climáticos, que requiere trabajar con escenarios y probabilidades, y admite sólo una métrica muy simple, sintetizada en, por ejemplo, “sin riesgo”, “medio” o “con riesgo”. Hay que tener en cuenta que la utilización de métricas de consumo depende no sólo de criterios objetivos, sino de los hábitos de los usuarios o habitantes, teniendo en cuenta siempre la influencia climática de la localización; por este motivo habrá que ir comprobando la diferencia entre la demanda teórica de energía que den los modelos, y la real, que depende de la gestión que se haga de los edificios y el comportamiento de los usuarios.

La situación puede resumirse diciendo que el objetivo de clasificación del impacto ambiental de la construcción se limita, por el momento, al uso de los edificios, aunque se quiere avanzar considerando la fase de construcción y reciclado de algunos elementos de este. Tiene especial importancia la reforma y rehabilitación, y con ella instalaciones de muy diversa índole, que van desde módulos, paneles y colectores solares, a turbinas de viento y sus equipos, o unidades de almacenamiento térmico; las posibilidades son muy amplias al incorporar aislamientos, protección de fachadas y techos, incluyendo vegetación, control de flujo de agua, y todo tipo de instalaciones de medida, control y gestión.

El Financiamiento.

Quizás los cálculos que se hacen para cumplir con los objetivos de la UE puedan parecer algo exagerados, pues para diferentes horizontes temporales van desde 48.000 millones de euros en un plazo relativamente corto, a 562.000 millones para un escenario ideal en que al menos un 80% de los edificios cumplan con el criterio de “emisión cerca de cero”, pero no cabe duda que hay una voluntad decidida por parte del Parlamento y la Comisión, de avanzar en esta línea. Este enfoque debería permitir construir una base de datos donde, para inmuebles comparables, se aprecie un mayor valor de mercado de aquellos que poseen atributos medioambientales, frente a los que no. En la actualidad hay una iniciativa de trabajo en Europa denominada EeMAP (Energy efficient Mortgages Action Plan) que se orienta a la creación de un estándar de hipotecas energéticamente eficientes fundamentado en la idea de que estas hipotecas representarían un menor riesgo en los balances de las entidades financieras. Se trabaja en una propuesta de calificación de inmuebles, que resultaría en valorar si el riesgo de crédito por disminución del valor se alinea con el promedio o es mayor o menor que éste.

El camino es largo y para llegar a donde se quiere ir hay que pasar por definir y estandarizar cómo vamos a realizar la calificación energética para poder comenzar a recolectar experiencia en forma de datos sobre valores y calificaciones; o si se implementan o no políticas que afecten a las decisiones de compra y por tanto a los valores. Lo que tenemos ahora mismo son los primeros pasos. Es un reto más que afrontamos los tasadores, en esta época de transformación de las técnicas y procesos de valoración, donde la sostenibilidad pasa de ser un concepto más o menos ambiguo, a plantear exigencias rigurosas de conocimiento de valor.

Fuente: Artículo publicado en web Euroval, marzo 2020, https://euroval.com/

Descargar: Taxonomía de Financiación Sostenible de la UE – Informe Técnico

Asatch

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