La mirada de los tasadores al Valor actual del suelo agrícola.

por -

Los especialistas más reconocidos aseguran que en los últimos cinco años se intensificó la llegada de capitales extranjeros, y que los precios de la tierra seguirán al alza, lo que la convierte en una opción segura para invertir, siempre y cuando tenga agua asegurada. Los mayores valores están entre la V y la VI Región. En la Metropolitana se ha pagado hasta $120 millones por una hectárea en área de transición, aunque las de la zona centro sur son las que más han subido de precio en la última década

Son pocos y su trabajo muchas veces pasa desapercibido, pero a la hora de necesitar una estimación del valor de la tierra son vitales. Sus proyecciones permiten definir qué monto le prestará el banco a un productor o empresa, subdividir campos, desarrollar nuevos proyectos o incluso atraer capitales extranjeros.

Fernando Schmidt, fundador de la consultora Consultek; Eduardo Schonhaut, conocido como el tasador histórico del Banco de Chile, y Cristián Larraín, quien además es supervisor agrícola de los bancos BCI y Corpbanca, donde debe visar los informes de otros expertos.
Ellos llevan a lo menos treinta años dedicados a viajar varias veces al mes por distintas regiones, analizar las operaciones de compra y venta, revisar derechos de agua, tipos de suelo, plantaciones y microclimas que pueden encontrar en cada campo, con el objetivo de llegar al valor más cercano a la realidad y entregarlo a los clientes en informes detallados que les toman entre una semana y dos meses de trabajo, según la complejidad del predio.

En conjunto realizan alrededor de mil tasaciones agrícolas al año, las que no solo consideran campos, sino que también bodegas de vino, packings y agroindustrias, que en el caso de la tramitación de créditos bancarios generalmente se enfocan en garantías para préstamos que van desde los US$ 2 millones hacia arriba.

Ellos son los que efectivamente conocen el valor de la tierra agrícola en el país. Y, al analizar cómo se ha movido ese valor a nivel nacional, concuerdan en que durante la última década los precios han aumentado con fuerza, duplicándose en algunos casos, y alcanzando cifras de tres dígitos en las zonas que reúnen las condiciones ideales para las especies más rentables (ver infografía), aunque aclaran que en la periferia de las grandes ciudades, especialmente en la Región Metropolitana, los precios han tendido a distorsionarse por la especulación del paso a suelos urbanos, con fines inmobiliarios.

Otro de los cambios que han observado, sobre todo en los últimos cinco años, es que se ha intensificado el interés de capitales extranjeros -tanto de empresarios particulares como de fondos de inversión- por comprar terrenos en Chile, lo que se daría fundamentalmente por la plusvalía que, aseguran, seguirá teniendo la tierra. Dentro de ese perfil de inversionistas, la mayoría serían norteamericanos y europeos que buscan desarrollar proyectos en el hemisferio sur para tener producción de contraestación, aunque es creciente el número de empresarios y capitales asiáticos interesados.

También aseguran que la disponibilidad de agua, siempre importante a la hora de definir el valor de una propiedad agrícola, se ha transformado en un aspecto clave. Tanto, que desde hace algunos años los bancos les piden valorizar en forma separada la tierra y el agua, aunque insisten en que los precios de cada una no serían los mismos sin contar con la otra. Por eso plantean que el proyecto de reforma al Código de Aguas podría complicar la forma en que se valorizan los terrenos.

mapa valor del suelo

Atractivos para los extranjeros

El ingeniero agrónomo Fernando Schmidt vivía en Melipilla en 1987, dedicado a la agricultura, cuando lo llamaron desde un banco para pedirle asesorías en el análisis financiero de sus clientes del sector. Así partió realizando tasaciones, luego formó una oficina y actualmente tiene la consultora Consultek, donde trabajan 12 profesionales, entre ellos dos de sus hijos.
Es la compañía de tasaciones más grande de Chile para el rubro agrícola y realiza alrededor de 600 evaluaciones al año, por lo que mantiene a un grupo de expertos visitando regularmente a los conservadores de bienes raíces con el fin de tener una noción fresca de los precios en los que se están transando las propiedades.
Dice que el que la mayor parte del equipo sean agrónomos, y varios de ellos productores, les da una visión más realista de los valores. También que un área creciente de trabajo en los últimos años ha sido la tributaria, tanto por la última reforma como por el cambio de sistema contable cuando Chile ingresó a la OCDE, al incorporar las normas internacionales de información financiera (IFRS, por su sigla en inglés).

Sobre si Chile es todavía un país “barato” para invertir en el agro, asegura que depende de con qué se le compara, ya que hay terrenos con mejores condiciones a menor precio en otros países, como Uruguay o Portugal, por mencionar algunos. “En términos generales, me atrevo a confirmar que el valor de la tierra en Chile sube más que el IPC y eso es un negocio que se llama plusvalía. Hay mucha gente apuntando para allá, porque es un activo seguro, donde haya buen clima y agua”, afirma, y detalla que las áreas de mayor desarrollo en los últimos años han estado entre la VI y VIII Región.

Reconoce que en la última década, y especialmente en los últimos cinco años, ha aumentado el interés de extranjeros, y que entre ellos los estadounidenses representarían más del 50%, aunque dice que ha asesorado a varios chinos.
“Los extranjeros vienen a Chile porque hoy es el país más atractivo para la inversión extranjera del sector en América del Sur, dado que nuestros vecinos están pasando por situaciones complicadas y porque el país tiene un clima muy especial entre el mar y la cordillera, lo que hace que la fruta tenga un muy buen sabor. Además, la contraestación hace que muchos vengan a cubrir vacíos que tienen en sus producciones”, asegura Schmidt. Explica que en muchos casos también son fondos de inversión que necesitan diversificar su portafolio e invertir el 1% de su capital en este rubro, como una estrategia.

Plantea que el aumento del valor también ha ido muy de la mano con los proyectos que se quieren desarrollar en ella, por lo que el auge de ciertas especies se ha traducido en fuertes alzas de precio en los terrenos. “Hace dos o tres años, cuando el nogal estaba en su peak, había gente dispuesta a pagar cualquier precio. Hoy, en la VII Región, donde hay suelos mucho más marginales, el precio ha aumentado por el interés por el avellano europeo… Lo mismo ocurre con los suelos y climas aptos para paltos, donde hay gente dispuesta a pagar caro por ellos… El valor del suelo tiene mucho que ver con el negocio que está arriba”, plantea.

Sin agua, la tierra se desvaloriza

La carrera de tasador agrícola del ingeniero civil Eduardo Schonhaut comenzó, indirectamente, cuando entró a trabajar a la Corporación de la Reforma Agraria (Cora) en 1966, donde tuvo que valorar terrenos para expropiaciones y construcción de caminos, como la ampliación de la Ruta 5 Sur. Sin embargo, oficialmente, partió diez años después, cuando lo designaron tasador oficial de la república -solo podían ser nombrados por el gobierno- y en 1980 realizó su primer trabajo independiente para el Banco de Chile.

Vive en Rancagua y realiza tasaciones agrícolas entre la VI y VII Región, aunque si se trata de agroindustrias lo hace en todo el país. Ha sido agricultor; como ingeniero ha realizado obras de regadío y es juez de aguas del río Cachapoal, por lo que es especialista en agua, que considera clave para estimar el valor de un terreno agrícola.

“Domino muy bien el tema del riego. Es vital para tasar una propiedad, porque el suelo puede decir la potencialidad que tiene un lugar, pero eso es siempre y cuando sea regado… Si alguien no tiene la seguridad de que va a tener agua, su propiedad se desvaloriza”, asegura.
Insiste en que uno de los aspectos más importantes que le ha tocado ver en los cuarenta años que lleva en el rubro, es que la tierra no baja de precio, por lo que la considera como la mejor opción para invertir.

“El aumento de valor en los últimos años ha sido mucho. Yo le preguntaría a alguien que tiene mil millones de pesos, ‘¿dónde los va a invertir? ¿En un banco que le da el 0,3%, cuando la inflación es de 0,4%?’… Con esa decisión estaría perdiendo plata. Si elige la bolsa, también tiene un riesgo… Lo único seguro es invertir en la tierra, teniendo agua, porque se valoriza cada día más y eso es lo que está haciendo la gente”, explica.

Comenta que en la zona donde concentra su trabajo hay áreas muy atractivas para invertir, como Peumo, San Vicente de Tagua Tagua y San Francisco de Mostazal, donde la hectárea bordea los $30 millones actualmente.
“También hay zonas muy potentes, por la potencialidad de ser urbanas a mediano plazo, como las áreas cercanas a Rancagua, Graneros y Requínoa, pero eso es una especulación”, advierte. Añade que otras localidades atractivas, aunque de menor valor, son los alrededores de Curicó y Talca, donde los precios se mueven entre $18 y $20 millones la hectárea.
Por la seguridad de la inversión que representa la tierra, estima que en los próximos años la tendencia al alza debería mantenerse, aunque dependerá de cada zona.

No dejarse llevar por las especulaciones.

Cristián Larraín es ingeniero agrónomo y productor de paltos, pero dedica el 80% de su tiempo a las tasaciones, que realiza en todo Chile. Recuerda que partió acompañando a su hermano tasador hace unos treinta años hasta que se transformó en su principal trabajo. “Me fui metiendo sin querer queriendo”, comenta, y también lo ha traspasado a sus hijos, ya que trabaja con tres de ellos.
Actualmente realiza entre 20 y 30 tasaciones al mes y entre el 60% y 70% de ellas proviene de particulares, principalmente sucesiones familiares, exportadoras e inversionistas que quieren conocer el valor actual de sus activos.

En los últimos años, dice que ha aumentado el interés de extranjeros por el agro chileno, especialmente de fondos de inversión, porque como en el mundo los suelos productivos son escasos, son una buena opción para invertir. “Lo que ha pasado en Chile es que los valores de la tierra no obedecen tanto a la rentabilidad de la agricultura, sino más bien a una alternativa de inversión”, sostiene.

Realizar un informe le toma, en promedio, entre 15 y 20 días, y asegura que lo principal es obtener el valor más real posible de los terrenos, para lo que es muy importante recorrer los campos y conocer el entorno, para tener una visión de mercado.
“La tasación es una fotografía del momento y tiene que ver con el estado del mercado y el instante político y social, además de las condiciones en las que está una propiedad en ese minuto. Lo importante es que nunca debería estar influenciada por las especulaciones que puede haber sobre un futuro mercado”, explica, ya que esa sería una de las principales diferencias que tiene con los clientes, quienes creen que sus propiedades van a valer mucho, pero en varios años más.

Se declara optimista sobre el futuro de la agricultura nacional y cree que los valores de la tierra seguirán al alza, aunque reconoce que el cambio climático está empujando a los inversionistas al sur y que las mayores plusvalías no están en los suelos netamente agrícolas, sino en los que tienen un potencial de uso urbano o turístico, en campos cercanos al mar, lagos o entornos atractivos.
“En la zona norte hay un deterioro importante de las inversiones agrícolas y la gente está decepcionada. Las mayores plusvalías del suelo se han producido en la zona sur, porque han duplicado su valor en diez años… Yo pienso que la zona de Coyhaique y Puerto Aysén todavía está barata, y toda la zona desde Puerto Montt al sur todavía tienen una plusvalía interesante, porque antes se veían como lejanas, pero la conectividad está mejorando bastante y cada vez están más cerca”, proyecta.

Sin embargo, considera que un tema que podría complicar al sector es la reforma al Código de Aguas, porque la ve como un retroceso enorme para la agricultura.

“Las aguas son bienes legalmente independientes de la tierra, pero la tierra sin agua no es nada. Entonces, la reforma puede ser gravísima para la agricultura nacional porque, en el fondo, vendría siendo como una expropiación si se quieren redistribuir las aguas”, plantea, y detalla que hace algunos años las tasaciones valoran ambos activos en forma independiente, a petición de los bancos.


Fuente: Revista del Campo, El Mercurio. Mayo 2016

ASATCH A.G.

2 Comentarios a La mirada de los tasadores al Valor actual del suelo agrícola.

  1. Estimado tenemos con mi
    Marido una parcela de 20 hectáreas en Freire con regadío a 1 km de ruta 5 sur cerca de Aeropuerto Freire 9 región araucania me la pueden utdes tasar cuánto sería el valor por su servicio Saluda arte a utd Carlos Aedo M. Soledad González

Agregar un comentario

Su dirección de correo no se hará público. Los campos requeridos están marcados *