LA OFERTA EN ALTURA CRECE 163% EN UN AÑO EN LA DEHESA ANTIGUA, PERO VENTA NO SIGUE RITMO.

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La demanda por departamentos nuevos en los alrededores del Mall Portal La Dehesa (calles Raúl Labbe, Padre A. Arteaga y El Rodeo) se contrajo en los primeros meses del año, en comparación al último trimestre de 2015, cayendo un 37% la comercialización.
Sin embargo, la falta de alternativas en Vitacura y la parte alta de Las Condes hace que el alto número actual de proyectos en La Dehesa no preocupe por ahora a los inmobiliarios.
No fue un buen primer trimestre para el mercado inmobiliario situado en la zona que se conoce como La Dehesa “antigua” y que está en las proximidades del mall Portal La Dehesa, en la comuna de Lo Barnechea (entre las calles Raúl Labbé, Padre Alfredo Arteaga Barros y El Rodeo). Según datos de GfK Adimark, entre enero y marzo de este año las ventas de departamentos nuevos cayeron 37% respecto de los últimos tres meses del año pasado, al pasar de 209 transacciones a 132 unidades.

“Los proyectos mostraron un primer trimestre bastante deprimido, pero era algo esperable”, señala Pablo Stone, gerente comercial de Inmobiliaria Las Américas, presente en la zona con dos iniciativas en altura.

Distintos desarrolladores coinciden en que esta contracción del negocio se explica por el adelantamiento de la demanda durante 2015, producto de la exención del IVA, junto con la incertidumbre económica actual que provoca que muchos posterguen la decisión de compra de una propiedad.

En todo caso, Juan Pablo León, gerente comercial de Patagon Land Inmobiliaria -que tiene un edificio en el sector-, aclara que el nivel de ventas no es malo considerando el comportamiento del área en los últimos años. “El interés sigue siendo fuerte; eso no hay que desconocerlo. Lo que pasa es que el barrio ahora se comparte entre más actores”, dice el ejecutivo.

Las cifras de GfK indican que desde el segundo trimestre del año pasado se han superado las 100 transacciones trimestrales. De hecho, si se compara el primer trimestre de 2015 respecto del mismo período de este año, se observa un aumento de 89% en las ventas. Sin embargo, en esa época solo había en oferta 297 departamentos disponibles, cifra que se más que duplicó en 12 meses (163% de aumento), hasta alcanzar las 781 unidades nuevas en venta.

De los 26 desarrollos actualmente en oferta, 20 se ubican al poniente de la avenida La Dehesa. En ese barrio, cuatro edificios no tuvieron ningún tipo de movimiento en este primer trimestre y la contracción de la demanda fue de 51%, al caer de 181 departamentos vendidos a fines del año pasado a 89 unidades entre enero y marzo de 2016. Pero si se compara con el primer trimestre de 2015, la comercialización subió 33%, ya que en dicho período se transaron 67 departamentos.

Ahora bien, Stone no mira con preocupación el alto nivel de la oferta. “Hay muy pocos proyectos en Vitacura y en la parte alta de Las Condes. Si en esos lugares hubiera más de 20 alternativas, se podría producir una sobreoferta, pero como puntualmente se da en esta área de La Dehesa, se sanea con la escasez del entorno”.

Mayoría de los edificios se entrega a más de 19 meses

Los niveles históricos de ventas de 2015 en el sector han dado un colchón que genera serenidad entre los inmobiliarios. “Aprovechamos todo el año pasado, en que hubo más movimiento, por lo que ahora estamos más tranquilos vendiendo”, cuenta Ignacio Droppelmann, gerente comercial de Inmobiliaria Fundamenta.

Al oriente de la avenida La Dehesa, el promedio para agotar stock actualmente es de 13 meses, mientras que en el poniente llega a 20 meses, aunque el peak en esa área alcanza los 114 meses (9,5 años), sin considerar el nivel de avance de la obra y si se mantendrán las condiciones actuales. Según León, lo ideal es que un proyecto no tarde más de 10 meses en agotar su stock una vez entregado.

“Ya no van a verse proyectos totalmente promesados en verde; habrá que acostumbrarse a velocidades de venta menores. Se demora más, pero al final igual se va a terminar vendiendo todo”, agrega Javier Varleta, gerente inmobiliario de GfK. Según los datos que maneja la firma, en el primer trimestre de 2016 cada iniciativa vendió en promedio menos de un departamento al mes en las cercanías al centro comercial Portal La Dehesa.

Otra variable que descomprime la presión para los inmobiliarios es la fecha de entrega. De los 781 departamentos en venta, 216 se debieran recibir de 13 a 15 meses más, otras 300 unidades de 19 a 21 meses, y 111 a más de 25 meses (ver infografía). “La mayoría terminará el edificio en 2017 o después. Para qué bajar los precios si aún se ha construido poco”, señala Stone.

Actualmente, la UF/m {+2} promedio del barrio está en 84,1, y el 48% de las unidades en oferta superan las 12 mil UF. Tanto Varleta como Stone coinciden en que solo si hacia fines de año se mantiene el actual nivel de ventas, se podría recién evaluar una baja de precios para dinamizar la demanda.

Francisco Vinagre, gerente general Surmonte Inmobiliaria, coincide en que podría darse ese escenario, pero agrega que será una práctica puntual: “Pueden presentarse algunos ajustes de valores en proyectos específicos, dada la alta competencia, pero no creo que exista una reducción generalizada de los montos”.

Mientras, Felipe Stitchkin, gerente comercial de Stitchkin Desarrollos Inmobiliarios, señala que es difícil que bajen los precios, ya que se trata de variables estructurales: “Los costos de los proyectos inmobiliarios han ido en alza. Si a esto se le suma la dificultad de encontrar terrenos para edificación, todo hace pensar que los valores debieran mantenerse estables”.

En todo caso, Vinagre estima que el interés crecerá en lo que queda de año: “En los últimos meses se ha visto un repunte tanto en cotizaciones como en visitas a salas de venta, lo que nos hace ser más optimistas para el segundo semestre del año. No esperamos los niveles de transacciones del año pasado, pero se debiera retomar una demanda más normal para la industria”.

Oferta se concentra en viviendas de 120 a 139 m2

La demanda por proyectos inmobiliarios en las calles aledañas al mall Portal La Dehesa es totalmente transversal, coinciden los desarrolladores. Los interesados van desde profesionales jóvenes solteros, recién casados, separados, hasta familias en formación y otras con nido vacío.

La oferta, en tanto, se concentra en departamentos de 120 a 139 m {+2} (38% del total) y en menor medida de 140 a 150 m {+2} (23%), según el informe de GfK Adimark. Las tipologías, en tanto, presentan más dispersión, con tres distribuciones entre las más repetidas: dos dormitorios con dos baños (24%), tres dormitorios con tres baños (28%) y cuatro dormitorios con cuatro baños (25%).

Inmobiliarios mantienen el interés por esta zona

Las proyecciones apuntan a que no debieran entrar nuevos actores en el corto plazo. “Hoy, claramente no es un sector para llegar con nuevos proyectos”, señala Juan Pablo León, de Patagon Land Inmobiliaria, y luego agrega: “Empezar a vender se hace cuesta arriba porque las velocidades de colocación por edificio son más bajas y hay mucha oferta”.

En el primer trimestre solo ingresaron al mercado dos iniciativas, que sumaron 192 departamentos. A juicio de Pablo Stone, de Inmobiliaria Las Américas, se trata de un nivel de stock sano: “La baja incorporación de nuevas iniciativas acentuará la menor oferta y los precios se debieran mantener o incluso subir”.

Sin embargo, el mismo Stone destaca que esta zona de La Dehesa es de las más interesantes para desarrollar en el futuro: “En Vitacura hay menos proyectos, pero el suelo está a 60 UF/m {+2} y hay que vender un departamento de 140 m {+2} a 16 mil UF. En cambio, acá el suelo está a la mitad y logro un producto de 13 mil UF”. Además, el hecho de que las casas usadas dispongan de paños grandes es otra ventaja respecto a destinos en Vitacura y Las Condes, agrega el ejecutivo.

Felipe Stitchkin, de Stitchkin Desarrollos Inmobiliarios, también cree que las cercanías al mall tienen buenas perspectivas. “Aunque hoy el sector se encuentra con un alto número de proyectos, seguirá siendo atractivo, por lo que no descartamos explorar ahí otras opciones”.

En Las Américas ya se adjudicaron un paño en la zona, que tienen proyectado comenzar a edificar a fines de año o comienzos del próximo. Según cuenta Stone, cuatro inmobiliarias le han ofrecido comprar el terreno, pero se han negado. “Las expectativas se mueven. Para el terremoto, por ejemplo, muchos dejaron de construir y los que siguieron vendieron a muy buenos precios”, concluye.


Resumen de publicación de El Mercurio, 26 junio 2016

ASATCH A.G.

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