La Reina del Momento.

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No sólo porque cada proyecto que se levanta ahí se vende aún a alta velocidad, sino porque en el eje Vespucio se desarrolla un sub-centro urbano que aspira a convertirse en el más importante de Santiago después del paradero 14 de La Florida.

Cuando en junio de 2012, el Informe de Estabilidad Financiera (IEF) del Banco Central puso la voz de alerta sobre los altos precios de propiedades en Santiago y advirtió que había que estar atentos a una posible burbuja inmobiliaria, en especial en algunas comunas del sector oriente, mencionó a La Reina como una de ellas.

Han pasado tres años de aquello y hace rato quedó atrás esa alarma. Los precios siguieron subiendo, la demanda se ha mantenido firme y ni atisbo de burbuja. En La Reina lo que se levanta se vende, a buen precio y a tiempos más que prudentes.

Según datos de GFK Adimark, al segundo trimestre de 2015, el metro cuadrado en esta comuna llegó a 86,9 Unidades de Fomento (UF), muy similar a Las Condes (87,9 UF) e incluso más que en Lo Barnechea (79,6 UF), claro que con viviendas algo más asequibles que Las Condes y La Dehesa. En La Reina el precio promedio de una propiedad, del mismo estándar, más pequeñas y con un poco menos de terreno, llega a 13 mil UF a diferencia de los 18.500 y 17.500 UF de las otras dos, respectivamente.

Para tener en cuenta: según el Observatorio Habitacional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en 1992 el valor promedio de una casa en La Reina era de 3.549 UF. Según la plataforma de información inmobiliaria en línea Inciti, el precio promedio de las viviendas aquí aumenta a razón de 15% al año en el caso de las casas nuevas y de 11% en el nicho de las usadas.

Entre estas últimas, el rango que más crece es el de las viviendas que van desde 11.500 a 20 mil UF, que pasaron de tener una participación de 13% en las ventas en 2012 a 18% en 2013 y 25% a fines del 2014 y comienzos de este año.

Decidor de este boom a escala comunal, es que, en promedio, aquí se vende una propiedad al mes por proyecto, eso es a la misma velocidad de lo que ocurre en sectores tan demandados como Santiago Centro, advierte el gerente de estudios inmobiliarios de GFK Adimark, Javier Varleta. Por otra parte, el director de obras de la Municipalidad de La Reina, Óscar Lineros, es enfático en señalar, eso sí, que pese al interés que ha habido por parte de las inmobiliarias, “la columna vertebral de la comuna sigue siendo su carácter residencial”.

Alturas de Edificaciones

Según el plano regulador, en más de un 80% de la comuna la altura máxima es de dos pisos más mansarda y sólo existen tres “polos comunales” donde se puede llegar hasta cinco pisos: plaza La Reina en Carlos Silva Vildósola, plaza Echeñique y frente a la Municipalidad.

Otra historia es el eje Vespucio al que se ha denominado “las puertas de La Reina”, precisa el director de obras. En ese lugar se desarrolla un subcentro urbano que aspira a convertirse en el más importante de Santiago después del paradero 14 de La Florida. En esa zona hoy se pueden construir torres de hasta 20 pisos, claro que en la Municipalidad están trabajando en la idea de modificar el plano regulador de 2010 y reducir en al menos un 20% la altura permitida en la comuna. Actualmente está en etapa de consulta con los vecinos.

Explosión en el borde

En términos de desarrollo inmobiliario se habla de dos mundos en La Reina. A diferencia de la tranquilidad y espíritu residencial de la mayoría de la comuna, donde sólo existen algunos strip centers como equipamiento urbano; en su límite, en avenida Ossa, ya se construyó un primer gran mall.

Fue a partir de esa inauguración, en 2013, cuando se hizo evidente la ebullición de esa parte de la comuna. Claro que, desde mucho antes, un buen puñado de inversionistas literalmente tomó posición comprando casas o pequeños locales del sector para dar con importantes paños donde ya se levantan, o proyectan hacerlo, departamentos residenciales, edificios de oficina y comercio. Presentes están empresas como Imagina, Exxacon, Fortaleza, el grupo Senerman y hasta la Clínica Alemana que compró un gran paño en Larraín al llegar a avenida Ossa.

Según registros de la consultora Inciti, las propiedades nuevas que se escrituran a una velocidad de 13,4 propiedades mensuales, y en las propiedades usadas, se venden cerca de 22 casas y departamentos al mes, claro a un valor de 54 UF el metro cuadrado.

“Por cada casa nueva que se vende en La Reina, se venden dos usadas. La actividad está concentrada principalmente hacia el centro norte de Larraín y en el oriente del territorio comunal, y muestra un dinamismo que la ubica entre los más altos por volumen transado en este tipo de propiedades dentro de Santiago Metropolitano”, advierte Marcelo Bauzá de Inciti.

La visión de Javier Varleta de GFK Admimark es que La Reina se ha vuelto muy competitiva apelando no sólo a las bondades que tiene como comuna, sino como alternativa a la escasez y altos precios de Las Condes, por ejemplo.

Algunos datos comunales sobre la disponibilidad de suelo.

La comuna tiene una extensión de 23,4 kilómetros cuadrados que van desde los 608 metros sobre el nivel del mar de altura, hasta los 2 mil, en su punto más alto hacia la cordillera. Por el norte colinda con Bilbao, desde el canal San Carlos hasta el canal Las Perdices; desde Bilbao hasta Valenzuela Puelma intersecta Onofre Jarpa y Álvaro Casanova. Por el sur, limita con la calle Talinay, desde Las Perdices hasta la línea de Altas Cumbres y José Arrieta; desde ahí a avenida España. Por el este, manda la Quebrada de San Ramón desde Valenzuela Puelma, Onofre Jarpa y Álvaro Casanova, hasta Talinay. Mirado desde el oeste, los límites están en avenida Egaña y Ossa, hasta el canal San Carlos.

ASATCH Plano La Reina

Mapa comunal de La Reina.

ASATCH A.G.

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