Los otros Machalí

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La comuna que pasó a la historia a raíz del caso Caval está lejos de ser el único sector del país donde los eventuales cambios al plan regulador atraen a inversionistas. Pucón, Copiapó y el área de Coquimbo-La Serena son parte de la treintena de zonas de Chile donde se están revisando los límites urbanos y alturas máximas de construcción. Mientras la presidenta anunció un proyecto de ley para regular la especulación inmobiliaria, agentes del mercado temen que se busque revivir discusiones ya abordadas en la reforma tributaria.

Ocurrió durante el domingo de Resurrección. Cientos de vecinos de Los Molles y activistas medioambientales salieron en masa a la carretera y, enarbolando banderas chilenas y otras de color negro, interrumpieron el tránsito por la Ruta 5. Era cerca del mediodía y a ratos golpeaba el sol, por lo que los manifestantes se protegieron con sombreros y anteojos mientras desplegaban carteles en contra del nuevo plan regulador intercomunal del borde costero. La protesta era para oponerse a una norma que ya había sido aprobada en 2014 pero que, según los manifestantes, al permitir más construcciones en la zona, amenaza las especies endémicas del sector del Puquén.

“Esto es peor que el caso Caval”, gritaban algunos de los manifestantes, los que protestaron pacíficamente y con resguardo de Carabineros, aludiendo a un término que se ha escuchado con frecuencia este año: el de la especulación inmobiliaria, a raíz del negocio realizado por la empresa de la nuera de Michelle Bachelet, Natalia Compagnon, en la Sexta Región, bajo el supuesto de que cambiaría el uso de suelo en la zona de Machalí, caso que hoy investiga la fiscalía.

Fue la propia mandataria la que el 5 de mayo pasado utilizó este concepto, al recibir el informe final del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, instancia creada para proponer mejoras al ordenamiento de las ciudades. “Las modificaciones en el uso del suelo, de acuerdo con las modificaciones en cada comuna, muchas veces producen especulaciones, cambios de precios y ganancias para unos pocos, que no se corresponden con su aporte a la sociedad y que la gran mayoría de los chilenos consideramos éticamente reprobables”, fueron las palabras de Bachelet.

En una entrevista dada semanas antes a TVN había sido más tajante: “No estoy de acuerdo con la especulación inmobiliaria (…). Me parece repudiable”, aseveró.

Estas menciones anticipaban el anuncio de medidas que la presidenta concretó en su discurso del 21 de mayo y que podrían derivar en una mayor recaudación de tributos en las transacciones de terrenos,  retomando un aspecto abordado previamente en la reforma tributaria. “Enviaremos un proyecto de ley que permita al Estado captar una mayor parte de la valorización de los terrenos asociados a su propia acción, porque lo único que corresponde asegurar es que el crecimiento de las ciudades vaya en beneficio de lo colectivo”, dijo en su cuenta anual en Valparaíso.

Se fijaba así la hoja de ruta para un concepto calificado negativamente por el Gobierno, pero que agentes del mercado temen se “demonice” socialmente, especialmente cuando hay más de 30 comunas del país que actualmente están revisando sus planes reguladores, lo que, sumado al crecimiento de las ciudades, abre la puerta para nuevas inversiones inmobiliarias y, también, especulaciones

Estigmatizaciones

Pero ¿qué se entiende por especulación? El arquitecto Esteban González, socio de AGS Visión Inmobiliaria, cree que, a raíz del caso Caval, lo que se busca es estigmatizar este concepto. “Es una operación comercial o financiera que se lleva a cabo con mercancías o valores con el objeto de obtener utilidades”, dice. Y agrega: “La especulación se basa en la previsión y en el análisis de la evolución de los precios, y no representa en sí un acto ilícito como se pretende asociar desde el punto de vista político (…) Aquí lo que se persigue es estigmatizar la palabra especulación, como ya ocurrió con la palabra lucro”, recalca.

En este mismo sentido, Fernando Herrera, presidente de la comisión de urbanismo de la Cámara Chilena de la Construcción, dice que “se ha buscado instalar el concepto de especulación inmobiliaria, tanto para calificar situaciones que no se relacionan entre sí como para resumir en ésta la causante de todos los males urbanos”. Plantea que en el caso Caval, “lo sancionable sería, siempre que lo demuestre la justicia, que hubiese tráfico de influencias y uso de información privilegiada, lo que no guarda ninguna relación con la adquisición, mantención y desarrollo de terrenos para fines inmobiliarios. Y a esto también se le está llamando especulación inmobiliaria, pese a que se trata de una actividad completamente legítima”.

Sobre los planes del Gobierno, es tajante: “Esperamos que no se esté pensando en establecer nuevos tributos a la actividad inmobiliaria, ya que entendemos que la discusión en materia de impuestos quedó zanjada con la reforma tributaria”

Una opinión diferente tiene el director ejecutivo de la consultora Inciti, Marcelo Bauzá, quien dice concordar con el “espíritu” del proyecto que se enviará. “La especulación no es repudiable, pero sí lo es cuando estás afectando a la comunidad, y yo creo que eso se soluciona con leyes específicas que se aseguren de que, en la medida que especules y ganas, compartas el beneficio”, opina.

“Las ciudades están muy segregadas, hay mucha desigualdad y efectivamente las inversiones del Estado como autopistas, sistema de transporte o equipamiento metropolitano generan plusvalías. Y creo que esas plusvalías debieran redistribuirse de una manera un poco más justa”, enfatiza.

Para el doctor en Economía y consultor inmobiliario, Pablo Trivelli, la serie de declaraciones de la presidenta no buscan atacar al especulador, sino más bien regular la plusvalía. “Las plusvalías son, por definición, incrementos del valor de la tierra que no tienen como contraparte un esfuerzo productivo. Si una propiedad aumenta su valor porque el dueño hace una mejora de ésta, entonces no son plusvalías, sino retornos a una inversión que hace el propietario. Por lo tanto, si es la ciudad la que ha hecho el esfuerzo, ya sea desde el sector público o a través de otros particulares, resulta legítimo que la ciudad recupere esa plusvalía”, explica.

Y recalca: “Uno podría hablar de especulador cuando habla de alguien que cree que sabe mejor que el mercado lo que depara el futuro, por lo tanto, toma decisiones de comprar o de vender” en función de esta creencia.

Potencial especulativo

“Pucón onfire, una erupción de descuentos” es el gancho de la campaña lanzada este mes en el balneario de la Novena Región para intentar revertir la fuerte caída en las reservas de hoteles, a raíz de las cenizas del volcán Calbuco que alcanzaron el lugar. Sin necesidad de eslóganes especiales, dos ciudades turísticas del norte chico, Coquimbo y La Serena, alcanzaron un 80% de reservas de su capacidad hotelera, para el fin de semana posterior al 21 de mayo.

Ambas zonas tienen en común estar en proceso de modificación de sus planes reguladores, lo que, sumado a su atractivo turístico, los vuelve puntos apetitosos para apostar por terrenos a la espera de que aumenten su plusvalía. Mientras Pucón está ad portas de aprobar su plan tras una década de discusión, el Plan Intercomunal de Elqui avanza en la conformación de un área metropolitana en 2020.

Ambos casos están incluidos en un catastro realizado por AGS Visión Inmobiliaria sobre los puntos del país donde, debido a las modificaciones de los planes  reguladores, podría resultar atractivo invertir (ver infografía).

Esteban González sostiene que “en Coquimbo-La Serena se agregan nuevos sectores de áreas de extensión urbana, lo que es interesante desde la perspectiva de lugares con una alta dinámica inmobiliaria. Iquique no posee muchas áreas de extensión urbana, por lo tanto, también están trabajando en eso. Está el caso de Pucón, que es una ciudad que está modificando su plan regulador y San Antonio, que tiene que regular el área del borde costero y la relación con el puerto. A éstos se suma Copiapó, donde hay un plan regulador que incorpora nuevas áreas urbanas, y que está en stand-by”.

A estos casos en que se suma valor se añaden otros, dice, en que se tiende más bien a restringir la construcción: es el caso de Puerto Varas, lo que apuntaría a disminuir las construcciones.
Sobre Santiago, González opina que “los límites están establecidos y el PRMS 100 (que agregó 10 mil nuevas hectáreas a la capital) fue la última modificación. Todos los planes reguladores lo único que están pensando es principalmente reducir, no crecer. Y por eso las oportunidades, si se piensa en términos de la inversión inmobiliaria, están más en regiones”.

Pero aun en los casos en que exista potencial inmobiliario, advierte: “Quienes capturan las plusvalías en las áreas de extensión urbana o de crecimiento de las ciudades, pueden ser los sostenedores históricos de los terrenos y no especuladores”. Éste sería el caso de Los Molles, en que los terrenos donde la localidad podría crecer están en manos de familias históricas.

¿Mini reforma tributaria?

Trabajó en las primarias de Claudio Orrego y luego de la derrota del candidato DC, se sumó a la Comisión Ciudad del comando de Michelle Bachelet. Con la entonces candidata presidencial ya se conocían: había trabajado como jefe de la División de Desarrollo Urbano durante el primer período de Bachelet.

Dados estos antecedentes, no causó especial sorpresa en el sector cuando el arquitecto Luis Eduardo Bresciani fue nombrado el año pasado representante de la presidenta en el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, momento que reunió en una misma mesa a decanos de facultades de arquitectura, a la Cámara Chilena de la Construcción y a ministros de carteras como Vivienda, Obras Públicas, Transportes y Economía.

Fue esta instancia, que comenzó a operar tras el mensaje presidencial de 2014, la que elaboró una serie de propuestas tendientes a potenciar la integración social urbana, entre ellas, las medidas contra la especulación. Por ejemplo, propuso actualizar cada tres años “el avalúo de propiedades conforme a su potencial de desarrollo, de manera que el Estado pueda recuperar parte de las plusvalías creadas por los proyectos de inversión del Estado”.

El informe concluye también que después de la reforma tributaria del año pasado, la venta de terrenos quedó con un gravamen que no se extendió a todos los casos: “Los únicos que quedaron exentos son las personas naturales que hacen especulación con ventas de terrenos en que la ganancia, es decir, el plusvalor, es hasta 8.000 UF. Por lo tanto, si alguien hace un negocio y se lleva una pasada de 200 millones de pesos, no paga impuestos”. Es justamente este punto el que Vivienda está revisando para ampliar los tributos que recoge esta actividad.

De hecho, la ministra Paulina Saball, integrante también del Consejo, siguió con atención los anuncios presidenciales del 21 de mayo pasado, pensando en la iniciativa legal que deberá enviar su cartera. “Tenemos que tomar las propuestas del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, que son un conjunto de medidas destinadas a favorecer la integración social y, de paso, evitar aquellas conductas que no quisiéramos que permanezcan, como el tema de la especulación, que son conductas reprochables”, dijo. Y agregó que de todas formas, “el centro del tema está en cómo construimos, entre todos, los sectores público, privado y la sociedad civil, una ciudad más inclusiva”.

También comprometió plazos. El inicial: presentar el proyecto antes del término del primer semestre. En caso de retraso, “de todas maneras durante este año”

 

Fuente: Revista Capital 29 de Mayo 2015

ASATCH A.G.

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