Nuevas Alternativas a Santiago Centro.

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Santiago cambió, la nueva administración piensa la comuna con menos densidad, observa que hay problemas por resolver producto del repoblamiento de las últimas décadas y propone cambios en las condiciones de desarrollo que reducen la rentabilidad del negocio inmobiliario.

Las modificaciones normativas y la escasez de suelo en zonas de alta constructibilidad estabilizaron la actividad y desde hace un año el número de proyectos en venta es prácticamente el mismo. Pero la demanda por vivir en “el centro” se mantuvo estable y los proveedores de vivienda en densidad buscaron nuevas alternativas donde edificar torres.

SMMSG
Matta (baja densidad) entre Santa Isabel y San Miguel al fondo (alta densidad)

Así es como desde inicios del 2014 comienzan a modificarse los patrones de desarrollo hacia el sur y poniente de Santiago Centro para acoger parte de la demanda que antes tenía por destino el centro. Hacia el sur, en San Miguel, la oferta de proyectos en venta aumenta en un año de 38 a 46 edificios y al poniente, en Estación Central, pasa de 13 a 17.

Mapa
El auge tiene características diferentes en cada comuna y se relaciona directamente con su condición urbana: normativa, transporte, calidad de espacios públicos, disponibilidad de suelo y equipamiento & servicio principalmente.

Mientras el indicador de calidad de vida urbana (Estudios Urbanos UC_CCHC_2014) ubica a Santiago Centro justo en la mitad de la tabla, Estación Central está en el tercio inferior del ranking y San Miguel apenas supera al grupo con peor índice de la ciudad.

En Estación Central el número de departamentos por torre aumenta 30% en un año), y como la venta se dispara por sobre 200%, pasa de recibir 400 a 1.090 nuevos residentes por mes en un año En San Miguel el tamaño de los edificios se mantiene estable, por lo que el aumento de 15% en las ventas produce el mismo incremento en la cantidad de gente que llega hoy a la comuna.

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Hoy emigran hacia estas dos comunas aproximadamente mil personas por mes, aún por debajo de las 1.400 de Santiago en la actualidad y lejos de las casi dos mil que recibía la comuna central el año pasado.

En Estación Central, la superficie promedio en torres de casi mil departamentos baja a 34 m2 o -12% en un año Como el precio pasa de $ 39 a 40 millones, el valor unitario sube 17% y trepa a $1,2 millones por metro cuadrado 4 puntos por sobre la suba en San Miguel y 13 sobre Santiago Centro.

Figuras 4_6
Los dos nuevos “vectores” de crecimiento tienen marcadas diferencias en las características que toma el desarrollo. San Miguel diversifica la oferta y consolida nuevos barrios con más proyectos de viviendas a menor precio; en tanto Estación Central, que no tenía desarrollo, recoge la demanda de grupos de menores ingresos con una oferta uniforme caracterizada por torres de gran altura y densidad, bajo metraje de departamentos y una concentración importante de edificios en las proximidades de las estaciones de metro más cercanas al límite con Santiago Centro. 

En definitiva, si por un lado la diversificación contribuye a conformar una comuna más diversa e integrada para que más gente se beneficie de las buenas condiciones urbanas, por el otro las características uniformes de la oferta y del cliente objetivo generan segregación y son una fuente potencial de problemas en una comuna con un indicador de calidad de vida muy por debajo de las comunas con mejor calificación de la ciudad.


Fuente: Inciti / Blog

ASATCH A.G.

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