NUEVOS PROYECTOS DE VIVIENDAS EN SANTIAGO CAEN 33% EN UN AÑO, TRAS FUERTE EXPANSIÓN DE 2015

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El sector inmobiliario también registra retrocesos importantes en la rentabilidad de las viviendas compradas como instrumento de inversión, que en poco más de dos años pasaron del 7% promedio a un rango de entre 5,5% y 5,8%.

proyectos inmobiliarios

La industria inmobiliaria definitivamente no vive por estos días su mejor momento. De acuerdo a los datos de Portalinmobiliario.com, al cierre de junio ingresaron para la venta un total de 142 nuevos proyectos de viviendas en Santiago, considerando casas y departamentos, lo que equivale a una baja de 33% respecto a los 211 que habían iniciado su comercialización al primer semestre del año pasado.

Desde la empresa explican que gran parte de esta caída puede atribuirse a la implementación de los cambios que introdujo la reforma tributaria al negocio inmobiliario. A partir de enero de este año se derogó la exención del IVA a la venta de inmuebles, lo que generó en 2015 un incentivo en las inmobiliarias por iniciar lo antes posible la venta de sus proyectos -incluso en blanco, es decir, cuando ni siquiera se habían iniciado obras y solo se conocían los planos arquitectónicos de cada proyecto- con el fin de que las promesas de compraventa que se firmaran estuviesen exentas del pago de este impuesto.

“Se podría decir que (con la reforma tributaria) no solo se produjo un adelantamiento de la demanda, sino que también de la oferta por parte de las inmobiliarias, lo que ha repercutido directamente en los resultados de este año”, relata Nicolás Izquierdo, subgerente de estudios de Portalinmobiliario.com.

Describe que el comportamiento mes a mes refleja caídas incluso más acentuadas, sobre todo entre abril y junio, cuando el promedio de caída, comparando los mismos meses en cada año, siempre estuvo por sobre el 40%. La caída más brusca se produce específicamente en junio, cuando la incorporación de proyectos cae 55% respecto a igual mes del año pasado. “Esto es razonable considerando que a medida que avanzó 2015, la incorporación de nuevos proyectos se fue incrementando”, describe el ejecutivo. Esto hace suponer que la caída podría acrecentarse en los meses que vienen.

El comportamiento que ha ido mostrando la oferta de nuevas viviendas está muy en línea con lo que ha venido anticipando el Banco Central. En su Informe de Estabilidad Financiera (IEF) de comienzos de junio, el organismo cita cifras de comportamiento de ventas de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) que reflejan que a marzo las ventas se desplomaron 41% en Santiago y describe que el sector evidentemente enfrenta un período de ajuste, aunque hace hincapié en el riesgo que implicaría un eventual aumento de desistimientos de promesas ante un mayor deterioro del panorama económico.

RENTABILIDAD DESCIENDE POR MENORES PRECIOS EN EL ARRIENDO.

Otro factor que también ha mostrado descensos importantes en el sector inmobiliario es el relativo a la rentabilidad de departamentos y casas comprados como instrumento de inversión. Izquierdo sostiene que la rentabilidad bruta anual ha venido cayendo progresivamente desde fines de 2013 de acuerdo a la medición que realizan habitualmente sobre el universo de 130 mil propiedades publicadas en el portal.

Hacia fines de 2013, tanto casas como departamentos registraban una rentabilidad promedio muy cercana al 7% anual, y lo que se observa al primer trimestre de este año es una baja a 5,8% en el caso de las casas y de 5,5% en departamentos.

Mirando las distintas zonas de Santiago, es en el sector oriente donde la rentabilidad ha tendido a disminuir más aceleradamente, pues se ubica actualmente en 4,7%, lo que se explicaría por razones de seguridad en la inversión. En otras palabras, es menos riesgoso invertir en un inmueble en las comunas del sector oriente que en el resto de Santiago, por lo que la rentabilidad también es menor.

Respecto a esta caída en la rentabilidad, Izquierdo dice que la principal explicación “es que durante todo este período el comportamiento de los precios de arriendo no ha ido en la misma línea que el de los valores de venta. Mientras estábamos en un período con importantes alzas en los precios de venta de las propiedades, el valor en los arriendos tendió a estancarse”, describe el ejecutivo.

Por esta pérdida de rentabilidad, el ejecutivo sostiene que es previsible que quienes compraron el año pasado como mecanismo de inversión ahora evalúen estas decisiones con más profundidad. En todo caso, el retorno sigue siendo mejor que otras opciones en renta fija, como depósitos a plazo o bonos corporativos, que hoy por hoy rentan entre 3,1% y 4,3%, aproximadamente.

BANCOS MÁS RESTRICTIVOS DETRÁS DEL MENOR DINAMISMO EN COMPRA.

En el segmento de departamentos es donde más se nota la diferencia que describe Izquierdo entre los valores de arriendo y venta. Al primer trimestre se observa apenas un incremento de 0,1% en el precio de los departamentos en arriendo respecto de hace un año -con un valor promedio de 0,25 Unidades de Fomento (UF) por metro cuadrado a marzo-, mientras que en los precios de venta el aumento es de 8,8%, al registrar un valor promedio de 54,8 UF a igual fecha.

Pese a este estancamiento en el valor de los arriendos, esa opción es la que más ha crecido este año en términos de consultas en el portal. Tradicionalmente, los porcentajes de consulta por arriendo y por compra tienden a ser similares, y este año la proporción es de 70% para la primera opción y apenas 30% para la compra, cuenta el ejecutivo.

“Un factor que puede estar incidiendo en esto son las mayores restricciones que hay actualmente en el financiamiento, porque la mayoría de los bancos están exigiendo un pie de 20% y antes era más flexible. Las instituciones financieras están más restrictivas, lo que ha generado un impulso a la demanda por arrendar, pues las personas necesitan más tiempo para ahorrar el pie que requieren ahora”, describe.


Fuente: Economía y Negocios Domingo, julio 2016

ASATCH A.G.

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