Tasación y viabilidad de un proyecto hotelero.

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En el diseño de un hotel, el equipo de arquitectos e ingenieros tienen que crear un proyecto que sea en última instancia económicamente viable. A menos que el propietario del hotel tenga unas aspiraciones personales distintas a las de generar un negocio rentable, sus miras como inversor buscarán siempre mejorar el retorno del capital.

El concepto viabilidad puede variar según quién lo defina pero lo cierto es que de forma internacional se aceptan los principios de Steve Rushmore (Presidente de HVS) para considerar la viabilidad o no de un proyecto de creación y/o transacción de un hotel.

El proceso que se suele usar para determinar si un hotel es económicamente viable supone comparar el coste total del proyecto (incluido el terreno) con el valor económico estimado del hotel en la fecha en que se abre. El grado de viabilidad del proyecto será mayor cuanto mayor sea el valor económico del hotel en relación al coste de la construcción. Estimar con precisión el coste total del proyecto es un proceso relativamente simple para el arquitecto y el equipo de construcción. Sin embargo, determinar el valor económico es mucho más complicado. En realidad es un proceso que relaciona el riesgo y el rendimiento de un activo para determinar su valor razonable.

Los pasos a seguir en este proceso de valoración económica son:

  1. Realizar un estudio de mercado en el que se cuantifica la demanda local del hotel en relación a la oferta existente (incluyendo la nueva instalación). La demanda roomnight se refiere a la competitividad relativa a todos los hoteles en el mercado. El resultado final es una proyección del trozo de tarta correspondiente al hotel convertida en una estimación de ocupación anual. Un procedimiento similar que se usa para proyectar la tarifa media por habitación o ADR.
  2. El segundo paso es la proyección de los ingresos de explotación del hotel y los gastos sobre la base de la ocupación que se ha estimado y el precio de la habitación propuesto. Esto se traduce en una estimación de los ingresos anuales netos de explotación. En la mayoría de los casos se utilizan de5 a10 años de período para la proyección, por lo que este proceso tiene que repetirse año tras año.
  3. El último paso es convertir la imagen proyectada, utilidad neta de operación o NOI (Net Operating Income) descontando los flujos de caja o cash flow. El resultado final es una estimación del valor económico a comparar con el coste total del proyecto.

Algunos inversores determinarán la tasa interna de retorno (TIR) en vez del valor neto ​​para el último paso. Sin embargo, es preferible usar el enfoque de valor económico porque compara “manzanas con manzanas”.

Este proceso de determinación del valor económico requiere conocimiento del mercado local, experiencia en financiación y tasación de hoteles. Por suerte para los arquitectos y constructores de hoteles, hay dos reglas simples que proporcionarán una aproximación en cuanto a si un proyecto es económicamente viable.

La regla a considerar siempre será que el valor económico del negocio supere el coste de la tierra, así, el valor económico de la tierra se calcula así:

Ocupación x ADR x Nº Habitaciones x 365 x 0,04 / 0,0

Como ejemplo, imaginemos un hotel con una parcela de tierra con valor USD$3.800.000 pudiendo construir  200 habitaciones. En base a las condiciones del mercado local, el hotel propuesto debe lograr una ocupación estable del 70% y una tarifa media de €150.

0.70 Ocupación x USD$ 150 ADR x 200 HABS x 365 x 0,04 / 0,08 = USD$3,832.500.

El cálculo muestra que el valor económico es superior al costo de la tierra por lo que el desarrollador no está pagando de más por la tierra. Si el costo del terreno fue USD$4.000.000 o más, el desarrollador tiene que volver a evaluar el proyecto, porque no es apoyado por la economía subyacente del hotel. Quizás habitaciones adicionales podrían ser añadidas, lo que aumentaría el número de habitación o una mejor calidad de hotel de desarrollo aumentaría la tarifa promedio por habitación. Esta fórmula de valoración económica funciona bien en la mayoría de los mercados. Para las mejores ubicaciones el factor de 0.04 se puede mover hasta 0,08. El ratio 0,04 / 0,08 es lo que sugiere que el coste de la tierra no debe ser más de la mitad de los ingresos anuales.

La segunda regla de oro es la fórmula de Average Rate Multiplier. Esta es una manera muy simple de valor económico total aproximado de un hotel. La fórmula es la siguiente:

ADR x habitaciones x 1.000 = Valor Económico

Usando los números del ejemplo anterior genera el valor económico lo siguiente:

USD$150 x 200 x 1.000 = USD$30 millones

Si el coste del hotel es de más de 30.000.000 de dólares podría haber un problema de viabilidad. En la mayoría de los casos en que el coste de desarrollo es significativamente mayor que el valor económico se debe a que la tasa del mercado local promedio por habitación es demasiado baja para apoyar las mejoras previstas. En estas situaciones los planes propuestos y las especificaciones deben ser reducidos con el fin de producir un menor coste total del proyecto, y así generar un proyecto viable.

Uno de los puntos adicionales de referencia analiza la relación porcentual entre el costo del terreno del hotel y el valor económico. En este ejemplo, el valor de la tierra es de aproximadamente 13% del valor económico total (USD$ 3.832.500 / 30.000.000 = 13%). Esta relación no debe ser mayor de 15% a 20% si bien en otras partes del mundo con un coste laboral especialmente bajo la proporción podría ser mayor.

El uso de estas reglas de cálculo de viabilidad del hotel junto con un estudio elaborado de manera profesional asegurará al arquitecto y el promotor la creación de un proyecto viable. Como con cualquier regla de oro, hay numerosas excepciones que deben tenerse en cuenta en la evaluación.


Fuente bibliográfica: Columna de Rodrigo R. Martinez, Comunidad Hosteltur.

ASATCH A.G.

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