Valor Comercial de Inmuebles Patrimoniales: El Contexto Nacional y Teoría de Cálculo.

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VALOR COMERCIAL DE UN INMUEBLE DECLARADO PATRIMONIO.

Contexto nacional y teoría de cálculo. 

¿Cómo abordar una solicitud de esta característica?

Criterios y consideraciones para el  cálculo de acuerdo a algunos investigadores latinoamericanos. 

Por lo general en el desarrollo de la especialidad de tasación, los encargos tienen su origen para fines de garantía bancaria, determinación de activos con límite de vida útil o bien evaluaciones de proyectos inmobiliarios que implican calcular el valor futuro. ¿Qué pasa entonces cuando el bien a analizar se sale de todos estos parámetros?, es decir, la antigüedad supera a la vida útil, presenta altas restricciones para cualquier intervención y sin posibilidades de aumentar su superficie a pesar que el entorno lo amerita dada su favorable plusvalía.

La “Civilización Chilena”.

Chile oficialmente como república tiene un poco más de 200 años, situación discutible por algunos historiadores y sumado a los años de colonización cerca de 500, sumado al hecho que al momento del descubrimiento y conquista lo más avanzado en cultura se relacionaba con aquellos pueblos bajo el dominio del imperio Inca. De acuerdo a este contexto, por lo tanto, somos una civilización bastante joven en el contexto mundial, e inclusive del denominado “nuevo mundo” como definen a América, sumado a lo anterior, la escasa concepción sísmica con que se han construido los edificios más antiguos, hace que hoy en día monumentos que superen los 300 años no sobrepasen a los 10, incluyendo a algunos de la zona del Norte Grande, que en su mayoría fue incorporado a Chile posterior a 1884

Estado actual de los Monumentos.

El Consejo de Monumentos Nacionales, CMN, fue creado en 1925, normativa vigente hasta 1970, durante este periodo fueron declarados 50 monumentos históricos, principalmente fuertes, edificios públicos e iglesias; posteriormente se promulgó la Ley de Monumentos Nacionales derogando la antigua normativa.​

Con la promulgación de la LMN fue aumentado considerablemente el número de bienes protegidos y su naturaleza. No obstante, no es sino hasta 1994 que la protección del patrimonio cultural, incluido arquitectónico y natural de Chile, a través de su labor, comienza a consolidarse con la creación de su secretaría ejecutiva. Desde el año 2006 ha incrementado su presupuesto, permitiendo inclusive efectuar acciones de emergencia para garantizar la integridad de aquellos bienes que requieren mayores reparaciones.

Valor Vomercial y Patrimonio.

Si definimos el concepto de “valor comercial” , corresponderá a la cantidad monetaria más probable, producto de una serie de análisis matemáticos, que el mercado estaría dispuesto a pagar por un bien material o servicio, por consiguiente, también dentro de los tangibles podrían incluirse aquellos declarados como monumentos, sin embargo, es factible que se contradiga con otro de los principios de la teoría de la tasación, referida a la determinación del valor comercial de acuerdo a la necesidad que implica este bien para la mayoría de los  potenciales  compradores, pues muchos de los declarados patrimonios representan más bien valores históricos o culturales.

A modo de ejemplo profesionales de la Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile han efectuado valoraciones del museos, iglesias, mercados centrales y variados edificios históricos actualmente declarados como monumentos, siendo el motivo de cada encargo desde ejercicios académicos hasta estudios de factibilidades para financiamientos bancarios.

¿Cómo abordar entonces una solicitud de esta característica?

Existe bastante literatura sobre metodologías al respecto, siendo cada una variable según las condiciones que presentaría el inmuebles, pues tenemos desde aquello que por motivos tanto de índoles cultural como normativo, resultarían inviables transar (iglesias, cementerios, sedes de gobierno, como ejemplos) hasta otros edificios o zonas de conservación factibles de reciclar para funciones distintas al de su diseño original, e inclusive alterar algunas en parte su aspecto formal de respetando ciertas líneas arquitectónicas exigidas por la ordenanza.

Entonces, desde el punto de vista de la versatilidad, tendríamos un primer factor por el cual analizar las posibilidades comerciales de un monumento, calculando por ejemplo un antiguo palacio del centro de la ciudad  reciclado para comercio y oficinas, según metodologías de capitalización de rentas, abstrayéndose del costo de reposición y la depreciación física. Sin embargo, no todos las edificaciones patrimoniales presentan esta posibilidad, sino que responden a otros criterios que deben tomarse en consideración, en relación con los estados de conservación de los elementos y su arquitectura en conjunto, así como otros factores como emplazamiento y semántica de la obra en estudio.

El procedimiento propuesto algunos autores se orienta según el modelo matemático expresado en la fórmula de Valor Económico Patrimonial, VEP.

VEP = Vt + ((Vci + Vdp) β*Ie) Iap

Donde cada factor equivale a lo siguiente:

Vt           Valor del terreno
Vci         Valor constructivo del inmueble

Vdp        Valor decorativo patrimonial

β             Coeficiente de valor patrimonial

Ie            Índice de emplazamiento

Iap          Índice de afectación patrimonial

Los elementos que la conforman serán tratados a continuación:

El Valor del Terreno es de acuerdo a características física y comerciales, mientras que el Valor de la Construcción del Inmueble, según costo de reposiciónambos casos por metodologías tradicionales.

Valor decorativo patrimonial: constituye la suma de los valores de todos los elementos artísticos y arquitectónicos decorativos que contiene el inmueble que no deben separarse de la construcción, pero en caso que esto se hiciera, no pondría en peligro la estabilidad de la misma.

El Coeficiente del Valor Patrimonial se determina partiendo de considerar los Valores Patrimoniales (VP) que la construcción posee, y además, la jerarquía de la construcción según declaración (Patrimonio de la Humanidad, Monumento Local, Monumento Nacional, Conservación, zona típica). El mismo oscila entre 0,01-1,5 y constituye un factor multiplicador de la suma de los valores Vci y Vdp.

Para determinar este coeficiente es preciso, inicialmente, realizar una ponderación de los Valores Patrimoniales Arquitectónico (Arq), Histórico (Hist), Contextual (Contex) y de Antigüedad (Antig)

Índice de emplazamiento (Ie), con el fin de obtener el valor que contiene el inmueble objeto de análisis desde el punto de vista de su localización, percepción visual y vía de acceso, cuya expresión matemática es:

Índice de emplazamiento (Ie) = Coc + Pv + Acc
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Coc        : Cercanía a otras construcciones

Pv          : Percepción visual
Acc        : Accesibilidad

Finalmente el último cálculo a determinar es el Índice de afectación patrimonial (Iap), con el cual se obtiene el  valor de actualización y conservación que presenta el inmueble patrimonial, su expresión matemática es:

(Iap) = Gt + Si + Ua + Et + α

Et           : Estado técnico
Gt           : Grado de transformación
Si            : Servicios de infraestructura
Ua          : Uso actual
α             : Coeficiente de afectación medio ambiental

En conclusión, se trata de aún en el ámbito nacional, de una materia poco desarrollada, inclusive en casos polémica, pues la realidad de nuestro país se enfoca más bien a construir edificaciones nuevas que al reciclaje, y no por motivos de irresponsabilidad necesariamente, sino porque no han existido bienes que hayan soportado el paso del tiempo (clima y sismos principalmente) y que en la actualidad presenten condiciones adecuadas de utilización, por lo tanto, todo lo relativo  al valor de inmuebles patrimoniales, es un área de la tasación que necesita aun de mayor investigación, adecuación a nuestras normas, condiciones ambientales y desarrollo económico – cultural, que sí,  en un mediano plazo, en la medida que el país envejece y se desarrolla, podría ser una especialidad de alta demanda para los profesionales del área inmobiliaria.

Autor: Felipe Toledo Quijada, presidente de Asatch.

Biografía:  Perón Delgado, Eva; Bruzón Piedra, Sergio; Modelo y Procedimiento para Calcular el Valor Económico de Inmuebles Patrimoniales.

 

Asatch

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